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多地房產信貸政策趨緊或為下步調控著力點

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

記者從廣州、深圳多家銀行的個貸部門了解到,目前這些銀行尚未收到關于提高二套房貸首付的通知,但與今年1月新增貸款量激增相比,進入2月后,多家銀行由于1月過度放貸導致額度緊張,個貸審批放緩已成為不爭的事實。

隨著昆山、東莞、金華等地出臺下調住房公積金貸款額度政策,多地信貸政策趨緊跡象明顯。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,信貸最有可能成為下一步調控的著力點。

信貸收緊

2月20日召開的國務院常務會議指出,為抑制投資投機需求,繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。

廣州和深圳多家從事放貸按揭業務的公司內部人士表示,近日,致電咨詢按揭成本的客戶突然增加,有多位客戶聲稱從銀行打聽到按揭比例將要提高的消息。匯瀚按揭公司有相關人士表示,公司目前并沒有收到關于調整銀行利率或者公積金政策方面的通知。

事實上,多地早在1月便開始推出公積金政策調整。2月8日,東莞出臺了被稱為“史上最嚴”的公積金新政,新政重新規定了貸款比例和公積金繳存期外,其中,“最高不超過公積金賬戶余額的8倍”的限制引起熱議。東莞市相關部門負責人表示,新政主要是為防止年輕人過早消費。

全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受媒體采訪時表示,從短期來看,信貸政策將成為房地產調控最行之有效的政策。雖然不確定近期是否會加強調控,但預計房地產調控將逐步從政策調控轉向運用市場杠桿調控。

中國農業銀行深圳分行某支行人士表示,今年1月與往年同期一樣,新增貸款的限制降低,審批也放松,信貸量增長較大。“今年一開始,額度足夠了,大家都搶著去拉業務。”

“每年的1月都是放貸高峰期,目前審批已經開始收緊。”上述人士補充道。

在購房者熱情高漲的因素影響下,1月新增個人住房貸款明顯增加。根據央行的最新數據,1月住戶貸款增加4714億元,其中,短期貸款增加2031億元,中長期貸款增加2683億元,中長期住戶貸款主要是個人住房貸款。

記者從包括建設銀行、農業銀行等多家銀行的地區支行了解到,銀行今年開發貸款的額度將同比提高,不少支行早在去年底就四處儲備優質的房地產項目。

長期效果存疑

2011年1月,被稱為“史上最嚴厲”的信貸政策出臺。個人貸款購買二套房首付比例提至60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

全國工商聯房地產商會理事吳新堅認為,信貸收緊對樓市的調控效果很明顯,而且立竿見影,不僅會影響房企的融資能力和融資成本,還會大大降低購房者的熱情,提升購房門檻。

然而,該政策實施不到兩年,部分城市樓市從2012年5月開始回暖,12月更出現量價齊升的態勢。因此,即使信貸政策成為樓市調控升級的主要手段,市場仍難掩對政策效果的質疑。

“從2003年開始,國家對樓市調控一直旨在以增加購買成本和減少有效需求作為政策思路。樓市調控引入信貸政策,正是因為該政策能夠起到執行迅速且見效快的作用。”招商銀行從事信貸業務的人士向記者分析,從根本上來看,銀行必然會擴大貸款來增加收益。

“信貸收緊僅對有信貸需求的群體起作用,因此,樓市調控中引入信貸存在受用范圍窄,且效果難以控制的難題。”央行廣州分行相關人士分析。

實際上,在一線城市,購房全款付清比例一直較高。相比首套房,二套房購房者的支付能力更強,增加一成首付的影響并不大。

鏈家地產市場研究部分析師常清表示,北京市二手房貸款中,全款購房的比例在2012年初達到六成,2012年上半年則保持近5成。而商業貸款人群僅為2成左右,而在正常年份下,商業貸款人群的占比一般超過3成。

目前,信貸政策的調整對房企資金鏈的影響也有限。復旦大學經濟學院教授孫立堅分析稱,投資資金存在流動性過剩的問題,樓市并不缺錢。在本土投資者和開發商受銀行信貸政策影響的同時,外資趁勢進入中國樓市。一旦被外資占據制高點,樓市形勢將更加危險。

國家統計局的數據顯示,2012年房企到位資金億元,比上年增長12.7%,其中,國內貸款億元,增長13.2%。從最近上市房企披露的2012年業績看,基本實現較明顯的增長。房企的銷售增長既能增加自身資金實力,也能增強對外部資金的吸引力。

自去年第四季度,內地房企掀起新一輪海外融資潮,用以借新償舊及購買土地。此輪融資潮中,房企的融資成本普遍降低,這有助于減少其對信貸渠道的依賴。

本文來源:華夏時報作者:劉力圖

責任編輯:NF015

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