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房產信托基金化成趨勢

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近段時間以來,多只房地產信托項目出現的違約事件引發了外界關注。由于房地產調控的影響,不少房地產開發企業融資渠道不暢,信托成為不少房企獲取融資的重要方式。同時,房地產信托“剛性兌付”潛規則帶來的高安全邊際和市場化的資金成本,受到高凈值客戶的追捧,被動獲得階段性的市場機遇。

近年來,房地產信托平均收益率長期位居第一,融資規模不斷擴大,屢創新高。但隨著風險逐漸增加,不少信托公司也開始對房地產項目轉向謹慎態度。而今年前三季度,包括房地產信托在內的全行業信托資產規模季度環比增速一直呈下降趨勢,業內人士稱,這說明信托行業的成長拐點雖然沒有到來,但經營拐點確實已經到來了,而未來房產信托基金化或將成為趨勢。

分析系統性風險暫未出現

近期,新華信托和四川信托分別發生房地產開發商違約事件,部分已經進入司法訴訟。由于在此前曾出現過類似兌付風險事件,同時房地產信托又在今年迎來兌付高峰,引發市場對于房地產信托兌付風險的關注。

11月6日,四川信托負責“錦都置業項目特定資產收益權投資集合資金信托計劃”的執行經理對外透露,該房地產項目已被信托公司接盤。此前,這個今年3月7日到期的信托項目因開發商借款出現違約,進入了訴訟索債的司法程序,目前仍未有明確的開庭時間。

無獨有偶,新華信托有關山東火炬置業的一款信托產品也陷入了兌付危機。

資料顯示,2012年房地產信托進入首輪兌付高峰以來,就出現了多起信托項目無法按期兌付的風險事件,如中信信托三峽全通、重慶信托ST珠江、中信信托舒斯貝爾等信托產品都遭遇兌付危機。

2013年,房地產信托再次迎來第二波兌付高峰,雖然房地產市場不斷回暖,但房地產信托兌付壓力仍不容小視。加上近期出現的兌付違約事件,給年內集中到期的房地產信托帶來陰霾,引發了市場的擔憂。

不過從目前情況看,信托公司大多能按照信托合同約定通過相應程序維護投資者權益。不少業內人士也表示,目前房地產信托出現的違約事件,還僅僅是個別案例,并不代表整個房地產信托業會引發系統性危機。

風向資產規模增長勢頭迅猛

雖然當前房地產信托出現個別違約事件,但其融資規模增長勢頭絲毫不減。

據中國信托行業協會數據顯示,今年三季度末,房地產信托融資規模高達8942億元,占整個信托業融資規模的9.33%,與二季度末房地產信托融資規模占比相比,環比增長了0.21個百分點。其中,三季度房地產信托新增1675億元,創2010年以來的歷史最高水平。

諾亞財富研究部助理研究總監李要深認為,今年新增規模上升,說明房地產信托整體走勢較好。

新時代證券分析師袁建明認為,在逆周期時期,銀行等主流金融機構會更多地考慮信貸資金的安全,出現群體性拒貸現象。房地產信托作為房地產開發投資資金來源之一,在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下能作為銀行信貸的有效補充。

“房地產信托剛性兌付潛規則帶來的高安全邊際和市場化的資金成本,受到高凈值客戶的追捧,因此也獲得了階段性的市場機遇。”袁建明分析說。

10月底,中國建投研究院發布了《2013年三季度投資市場走勢及四季度投資評級預測》。這份報告顯示,今年前三季度各種集合信托產品的收益率中,房地產信托以9.54%的平均收益率位居第一。

中國建投研究院的報告顯示,前三季度,地產和基建項目的融資占比一直維持在整個行業的50%―60%。三季度在經濟企穩和房地產回升的帶動下,集合信托規模增長速度較上半年有所加快,集合信托產品的期限也有所縮短。不過,在四季度流動性較為充裕的預期下,預計其整體收益率會繼續下降。

觀察房地產信托亟待業務轉型

“今年房地產信托規模增長主要是今年樓市勢頭較好,與房地產投資增大有關。”世聯地產分析師唐慧龍表示,雖然房地產信托發展迅速,但未來房地產行業融資主要還是以銀行借貸和自籌資金為主,“高利率的房地產信托并不是房地產企業最佳的選擇,一旦其他融資渠道放松,房企就會果斷放棄信托融資。”

與此同時,由于房地產信托的急速擴張,以及未來將面臨剛性兌付的風險,信托業也正逐漸從房地產項目轉向其他領域。

近日用益信托發布的《10月集合資金信托產品統計報告》顯示,盡管整個三季度的信托產品發行情況上看房地產信托依舊獨占鰲頭,但10月份金融類信托產品的成立規模已經躍居榜首,房地產信托則降至第二。

“房地產信托產品的成立規模應該是會往下走的。”用益信托首席分析師李

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