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房地產經濟存在泡沫銀行信貸資金哄抬房價_網易財經-中國的投資門戶

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

面對發生在房地產領域的一連串令人費解的現象,人們不禁要問:建房的錢從哪里來的?買房的錢又是從哪里來的?

一邊是“難以承受”的高房價,一邊是持續升溫的住房熱銷;

一邊是開發商抱怨貸款難,一邊是目不暇接的樓盤開工與封頂;

一邊是宏觀調控措施的頻頻出臺,一邊是商品房價格的飛速上漲……

面對發生在房地產領域的一連串令人費解的現象,人們不禁要問:建房的錢從哪里來的?買房的錢又是從哪里來的?

建房,銀行貸給房地產商多少錢?

據不完全統計,目前全國有大大小小的房地產公司47000多家,其中僅在北京市注冊的房地產公司就有4000多家。

看一下銀行發放房貸的速度,就不難理解是誰成就了這么多房地產商了。1998年全國銀行發放房貸426億元,2005年房貸總額為49100億元,7年間飆升115倍。今年上半年,全國的房貸總額已達34000億元。

“沒有銀行的支持,我們的樓盤的確無法支撐。”北京一家著名房地產公司的財務經理坦言。

最新統計顯示,今年1月至10月,全國完成房地產開發投資14611億元,其中,商品住宅投資10268億元,占總投資的70%,同比增長28.4%。

和上述數據遙相呼應,前10個月,全國房地產開發企業共到位資金20592億元,同比增長29.2%。“雖然渠道不同,但這些資金幾乎全部來自銀行。最為保守的估計,目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70%。”一位業內人士這樣估計。

來自中國銀監會的統計印證了這位業內人士的判斷:今年1月到9月,以房地產業為代表的商業銀行中長期貸款同比增速一路攀升,從年初的增長16.2%,上升到9月末的增長21.4%,比貸款總量增速快6.8個百分點,余額達到10.9萬億元。

“這的確是一個龐大的數字。”銀監會有關人士說:“房地產貸款已占商業銀行新增貸款余額的20%左右。在不少地方,銀行的信貸資金有60%甚至更多的比例流向了房地產行業。”

買房,高價房子到底賣給了誰?

今年1月到10月,全國房地產開發企業完成房屋施工面積16.98億平方米,其中住宅面積13.26億平方米,平均每個中國人可以分攤1平方米。僅按每平方米3000元計算,買下這些新建住宅就需要4萬億元,要花掉中國居民儲蓄總額的三分之一,這對于老百姓來說是不可思議的。

那么,這些如雨后春筍般豎起來的高樓大廈到底賣到了誰的手里呢?19日,一位剛剛在招商銀行北京萬壽路支行辦完按揭的朱先生感慨道:“現在的情況是,手里沒錢的,可以拿銀行的貸款買房;手里有錢的,也拿銀行的貸款來買房。結果是,房地產商用銀行的錢建成了房子,轉了一圈又回頭賣給了銀行,玩了一個‘空手道’。”

一個不爭的事實擺在我們面前:近年來,在支持消費信貸的政策鼓勵下,各家銀行從過去的偏重支持房地產供給逐步轉向支持供給與消費并重,紛紛將個人住房貸款作為支持的重點,在大大提升消費者購買力的同時,更刺激著房地產業的迅猛擴張。

記者在同多家銀行工作人員的交談中了解到,為了搶占市場,爭取房貸客戶,各行紛紛出招。

“如果房價下跌,銀行自身持有的房地產抵押價值就會降低,從而沖抵銀行的自有資本。而銀行自有資本的下降則會使銀行減少對房地產的信貸投放,從而進一步推動房價更大幅度的下降,這是銀行不愿看到的。”一位銀行業信貸風險官這樣解釋道。

銀行,在高房價中扮演什么角色?

“在銀行資金的哄抬下,中國的房地產業正呈現出一種‘價格蒸蒸日上’‘場面欣欣向榮’的虛假繁榮,這不是正常現象。”國家行政學院教授朱國仁說。

貸出去的是巨額的款項,收回來的卻往往是一大堆難以消化的房子。截至10月底,全國商品房空置面積為12.24億平方米,同比增長9.3%。依然按照每平方米3000元計算,這些空置住宅需要占用銀行資金3.8萬億元。

“建好了房子賣不出去,最著急的還是銀行。”一位不愿透露姓名的房地產公司經紀人告訴記者:“由于有銀行來兜底,有的開發商故意抬高房價,一旦公司出了問題或樓價下跌,最后還得銀行來埋單。”

上世紀90年代,由于資金鏈驟然斷裂,一度導致中國的房地產泡沫破滅,使銀行背負了巨額的呆壞賬,教訓深刻。

令人觸目驚心的是,一些開發商在利益驅動下,甚至搞起了自賣自買的假按揭。更有甚者,個別銀行為了維持眼前的虛假繁榮,竟然對假按揭視而不見或直接參與。根據一家國有控股大型商業銀行的信貸部門估算,該行在住房貸款中的不良資產有80%是因虛假按揭造成的。

“不能否認目前的房地產經濟存在泡沫,不過,這個泡沫還不足以導致整個房地產市場的‘崩盤’。”中國光大銀行風險管理部一位處長這樣認為。

管不住信貸閘門,

就管不住房價上漲

中國的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系,近幾年來,這個體系越來越顯現出不能適應形勢的跡象,房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高。

央行統計顯示:2005年底房地產貸款達到3.07萬億元,占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%,與GDP的比率為16.75%。

近幾年,部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求、高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行違反有關規定,放松信貸條件,在一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向。

“作為政府實施宏觀調控的兩大閘門之一,管不住銀行信貸,就管不住投資過熱,也就不可能管住房價的過快上漲。”國務院發展研究中心的一位專家指出。

“下一步,監管部門還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策,防止為做大業務量而放松貸款條件,防止開發商套取銀行信貸資金用于新項目開發,加大對業務操作中違規及不盡職行為的處罰力度。”中國銀監會主席劉明康(劉明康新聞)指出。

“但是,作為國民經濟的支柱行業,調控的目的絕不是打壓房地產,更不希望房地產市場出現大起大落,而是希望其能保持平穩、健康的發展,拉動經濟,造福百姓。”劉明康說。

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