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銀監會力推住房貸款證券化中國建設銀行首先破冰

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近日,銀監會政策法規司副主任李伏安公開向媒體表示,2005年一季度將實行房地產資產證券化。而據銀監會的最新消息,中國建設銀行將在今年一季度首家獲準推出住房貸款證券化產品,并以債券形式在銀行間債券市場發行并流通。另據央行有關人士透露,銀監會和中國人民銀行聯合起草的《商業銀行資產證券化管理辦法》也即將上報國務院,預計該辦法有望在今年年初出臺。

政策:“121”文件成為助推器

據記者了解,過去20多年來,我國房地產開發企業的主要資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。但2003年6月中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(央行121文件)的發布使房地產企業緊繃起了資金鏈條,迫切需要引入新的融資方式以緩解風險。特別是2003年以來,由于國內房地產開發“門檻”的提高,銀行貸款難度加大,房地產商紛紛將目光投向資本市場,積極尋求多元化的融資渠道。

目前,我國的房地產市場真正進入了“資本為王”的時代,房地產開發經營企業過去單純依靠銀行貸款、自有資金、銷售回款支撐的傳統融資體系顯然已經不能適應新時期的需要,借助資本市場這個助推器、實現產業資本和金融資本的融合將是一個必然的趨勢。房地產證券化也正是在這樣的呼聲中來到中國,并成為房地產金融市場上的一大亮點。

房地產證券化的精髓在于通過有價證券的形式對原本價值大、周期長、位置固定的房地產進行價值分割,既有效解決了開發企業融資困境,又使中小投資者能夠分享房地產投資的利益,推動房地產投資與消費兩方面的實現。房地產證券化的這一特性顯然適應了當前國內一方面資金需求缺口巨大,另一方面投融資渠道匱乏的市場現狀。

市場:“建行”領航房貸款證券化

2000年9月、10月間,中國建設銀行、中國工商銀行被央行正式批準為住房貸款證券化試點單位。而中國建設銀行作為先行者第一個踏上了破冰船。

據了解,住房貸款證券化在中國的推行并不順利,建行曾在申請實行住房貸款證券化試點時遭受挫折。據建行房地產部副總經理徐迪透露,從1999年至今,建行共向央行遞交了6套住房貸款證券化的試點方案,前四套方案因為本身存在的問題而被央行否決,第五套方案也因法律層面的問題而被國務院否決。

其實,住房貸款證券化首先始于上世紀70年代的美國。作為一種高效的房地產資金融通運作模式在以后10年中被歐洲諸國紛紛效仿。信貸資產證券化的模式選擇,在國際上有三種通行模式:一是美國模式,也稱表外融資模式,即在銀行外部設立特殊機構(SPV),用以收購銀行資產,實現資產的真實出售;二是德國模式,也稱表內融資模式,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,資產的所有權仍屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中;三是澳大利亞模式,也稱準表外模式,即由銀行出資成立SPV,再將資產剝離出去。

由于中國法律上不允許銀行出資成立相關機構,所以表外融資模式已成為銀行進行房貸證券化的惟一信道。此次建行最終方案采用的是表外融資模式,即在銀行外部設立特殊機構(SPV),用以收購銀行資產,實現資產的真實出售。SPV一般分為特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPT)兩種形式,而SPC不符合《公司法》的規定,建行將采用SPT方式,在公開的債券市場上進行招標,基本上是發行基于中長期信貸資產的信托計劃或者債券,為的就是將中長期資產變現、提高流動性、減少信貸風險。

央行條法司一位不愿透露姓名的官員表示,在建行最后提交的方案中,表外融資模式取代表內融資模式,這也許就是決定建行住房貸款證券化方案獲得批準的重要因素。

專家:當務之急要構筑法律框架

房地產證券化后,銀行、房地產商、購房者、投資者都將是最終的受益者。據專家分析,房地產證券化實施之后,能有效地緩解銀行資金緊張的狀況,增加銀行信貸資金流動性;對于房地產開發商而言,能夠最大限度地解決空置房積壓,盤活存量資產,促進其資本加速流通和改善資本結構,解決房地產開發過程中的巨額債務;購房者可以擺脫銀行由于資金來源不足等原因而提供貸款時存在的苛刻條件,還能減輕購房還貸利息負擔;由于房貸信用質量較高,房貸證券化為投資者提供了一種比炒股保險、比存款劃算的新型投資方式。購房者可以通過購買有價證券,對房地產實現保值,中小投資者也可按自己的意愿換房,更多地得到實惠。

但就中國預計在2005年一季度實施房地產資產證券化的問題上,一些專家認為實施住房貸款證券化的環境已經成熟,而另外的一些專家認為就目前中國的法律法規體系而言,對于推進住房貸款證券化確實有許多繞不過去的障礙存在。

有關專家指出,住房貸款證券化是一項極其復雜的系統工程,將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中,涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而,我國現行《證券法》的相關條款中,缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風險隔離機制所要借助的相關法律有《破產法》和《信托法》,由于這兩種法規在國內出現的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。例如,《信托法》規定銀行不能從事信托經營行為;然而,在住房貸款證券化過程中,相關當事人與銀行利用契約來完成相應信托功能是必不可少的。因此,現有法律體系無疑是實施住房貸款證券化的阻礙。

專家認為,時下當務之急是著手構筑資產證券化所需要的法律框架,并研究制定相關法律法規,彌補證券監管體制的缺陷及解決相關操作過程中存在的種種困難。

背景鏈接:

自從1992年海南三亞推出“地產投資券”以來,我國的房地產證券化探索走過了10年的歷程。如今,即將推出的住房貸款證券化則可以算作是中國大規模實現房地產證券化的關鍵性一步。

1993年,我國房地產業一直處于低迷狀態,如何促進房地產業和金融業的有機結合,成為迫切而又現實的問題,房地產證券化的呼聲越來越高。在此之后,蚌埠、煙臺組建了兩個區域性的住房銀行券,進行房地產證券化的試點工作。

90年代中期,深圳等一些地方也進行了房地產抵押貸款證券化的試點。繼深圳之后,上海在此基礎上,逐步開始了房地產價格證券化等直接融資方式的試點工作。

1999年,海南省海口市頒發的“海口市處置積壓房地產工作方案的通知”顯示,海口市開展房地產證券化運作試點的工作已為時3年。

2000年4月,中國建設銀行被中國人民銀行批準為住房抵押貸款證券化的試點單位,其它各商業銀行也向央行提交了進行住房抵押貸款證券化的申請。

2001年,澳洲最大的投資銀行麥格理銀行與中國最大的房貸銀行中國建設銀行達成合作協議,在上海成立了首家房貸服務和房貸證券化的公司――麥格理管理咨詢有限公司。到2001年年底,我國2.5萬余家的房地產企業中只有50多家實現了在證券市場上市融資,它們普遍要求央行為房地產證券化“放行”,以便在證券市場上獲得充足的資金。

2002年2月21日,中國人民銀行發布《2002年中國貨幣政策執行報告》,首次在報告中提出“積極推進住房貸款證券化”。從此,在我國探索10年的住房貸款證券化被提上了歷史的日程。

洛濤

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