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房地產調控應重視稅收與信貸手段

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

最近,新“國五條”細則中對二手房交易征收差額20%個稅的規定,引發了二手房市場的很大反應,全國多城市紛紛出現了二手房集中過戶現象。另外,最近人們又開始重新討論起房產稅。2011年1月,上海和重慶作為全國首批試點城市,開始征收房產稅,至今仍沒有擴大試點的動向。如果房產稅擴大試點范圍和開征對象,并提高稅率,它就會對房地產調控起到立竿見影的作用。

如果以平均收入來衡量的話,中國的房價尤其是一線城市的房價已經過于昂貴。據鏈家地產市場研究部的統計,2月北京二手房成交均價為元/平方米。不過,這是包括六環以內的均價,北京四環以內房價基本上都接近每平方米4萬元。放眼韓國,去年年底,首爾平均房價為元/平方米。首爾房價從2007年以來經歷了約12%以上的調整,這使得北京與首爾的均價差不多持平。然而收入依然存在較大的差距。北京市統計局公布的數據顯示,2011年北京市職工年平均工資為元,月平均工資為4672元。根據韓國勞動部發布的統計數據,2012年韓國職工的月平均工資為300萬韓元(約合人民幣元).

如果用收入來比較兩地房價的話,北京房價比首爾至少貴三倍多。粗略計算,在京滬等一線城市,一個普通白領購買一套100平米的兩居室需要攢夠45年的工資。而在首爾買一套100平方米的房子則需要14年的工資。并且,首爾房價已經不算便宜。目前,就中國的房地產市場而言,相關政策應當果斷地擠出樓市泡沫,以避免其他的經濟方面的危機。

因此,中國政府調控房價,特別是抑制投機性需求是正確的選擇。為了遏制房價的過快上漲,韓國政府曾經出臺過比此次“賣房征收差額20%個稅”更嚴厲的措施。自2007年以來,韓國政府將賣第二套時的“轉讓所得稅”的稅率提高到了50%,即賣房征收差額50%個稅。在韓國,這掀起了軒然大波,極少數人為了規避繳納該稅,甚至選擇了離婚,因為根據所得稅法,擁有三年以上的首套住房是免征對象。

對韓國而言,“50%轉讓所得稅”和信貸控制:總負債償還比率(DTI,Debt-to-income)和住房擔保貸款比率(LTV,Loan-to-value)成為了樓市調控的最后手段。所謂DTI,是購房者的供款與收入之比。比如,首爾的DTI比率是50%。這意味著購房者的年供款不能超過年收入的50%。LTV是銀行給購房者提供的貸款比率。指定為投機區域的貸款比率是40%,其他區域是50%至60%。這意味著銀行只能提供給購房者標的房價40%至60%的貸款。

中國政府正在逐步增強稅收、信貸政策等經濟手段,以后,應該使之逐步代替限購等行政手段。同時,就“賣房征收差額20%個稅”而言,應該盡快詳細規定,比如,原有規定一套房一律免征,二套房5年內征收,5年外免征,新規定里面沒有明確說;又比如防止假離婚潮;怎么保護改善性住房需求,等等。

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