歡迎來到你我貸客服熱線400-680-8888

合理評估房地產抵押物價值

標簽 銀行 建行 信貸 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產抵押貸款仍是目前銀企信貸市場的主角,也是房地產行業籌措資金的重要手段,同時又是銀行房地產信貸業務的主流。而如何合理評估抵押物,目前市場議論較多,因為關系到房地產企業的資金成本和銀行信貸資金安全,有關各方都應該認真對待。

合理的估價關鍵是選用的估價方法應適合不同的抵押物,比如傳統的成本估價法就比較適合已建成房產,即現房,就是以被評估建筑物的所有地上、地下耗用成本與正常利稅之和減去已知的法定優先受償款后計算成本的方法。但期房就未必合適,在建工程的建筑費用是按照估價期日實際耗用多少計,扣除已完未付部分的費用,這就產生了估價期日評估原則與抵押目的的矛盾。體現在抵押物估價時點上的價值與漫長的抵押期后價值的不相匹配,后者的抵押物市場價值已遠遠大于估價期日的價值,如一旦出現壞賬,處分抵押物仍以抵押時的價值來確定,則就大大增加了信貸風險。可見,傳統的成本估價法用以評估在建工程,對抵押人和抵押權人都不盡合理。

當然,傳統的成本估價法經過改進后也可用,如在建工程用成本法計算抵押價值,其所耗費用的計算不能僅停留在估價期日的某個形象進度上,而應該根據在建工程設計的全部內容要求,計算該項目從立項開始,到竣工交付使用期間內的全部建造費用;依據該類項目市場的客觀費用進行系數調整,得出在建工程預計交付使用時的市值;再根據這個預付市值,依據抵押期內的銀行貸款利率和抵押期限,將其貼現至估價期日,即可計算出在建工程的凈現值,扣除已知的優先受償款,就得出了在建工程估價期日客觀、合理的抵押價值。以此抵押值折算放貸對信貸市場各相關方才比較合理。

除了對傳統成本估價法改進外,還可選用其他估價法,比如現在市場就比較傾向于用假設開發法評估,理由是假設開發法也稱剩余法更能反映被評估對象的全部市場價值。因為這種方法是建立在對評估對象所有可能發生的費用和可能體現的市值的計算基礎上的包括考慮了優先受償款的抵扣,特別是該方法強調的是客觀價值,而非個別價值,它依據的是項目從頭至尾的全部費用。另外,從信貸市場相關各方的不同角度分析,評估機構接受委托估價的目的,是要反映委托評估對象客觀、真實、全面的價值,在建工程能作為抵押評估對象,評估機構當然就應該評估在建工程的全部、客觀的抵押價值,這是完全符合抵押物的評估邏輯與評估原則的。同時,委托方需要拿到的也是委托在建項目的全部客觀評估價值,而非暫時的、局部的,如某個現象進度上的。這種對在建工程客觀、全面、合理的真實評估,既是為了維護委托方和銀行雙方的利益,也能體現評估機構的重要經營準則和經營宗旨。因此,以現在市場實際運用的效果分析,用假設開發法對在建工程進行建成后的市值樓價預測計算,更符合評估的基本原則,更符合信貸市場各方面的利益要求。

嚴格規范的評估依據,也是市場合理估價,促進銀企利益得到保證的重要一環。在整個評估過程中,評估所依據的相關材料的翔實、充分、全面與時新,對評估工作做到客觀、真實、全面,從而滿足各方面的需求有著不可或缺的重要作用。比如房產商用在建工程抵押申請貸款時,應提供評估機構評估該在建工程所需的全部費用資料,評估依據的市場客觀費用類資料要符合充分、全面和最新的要求;評估機構在根據市場客觀費用對評估對象進行調整時,其調整的系數、調整的幅度、調整的范圍等,也應該是有充分根據的,并能通過量化的數據來證明。還不能忽視,對有拖欠工程款或已抵押擔保的債款等優先受償款情況的,要進行充分的調查、核實和取證,不可遺漏,也不可高估。只有在這樣有著嚴格、規范、全面的評估依據基礎上做出的評估結論,才能保證被評估對象的市場價值能得到客觀、真實、合理的反映,才能保證評估結論對各方面都有說服力。

抵押估價是一項涉及到信貸市場各方面經濟利益的重要經濟活動,無論是用成本法還是用剩余法,都要求有關各方秉承客觀、公正、全面的原則,以高度的責任感開展工作,得出合理的評估結論,以利于信貸市場的健康發展。

作者單位:建行上海市分行

   已有_COUNT_條評論我要評論

    新浪聲明:此消息系轉載自新浪合作媒體,新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的,并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。

推薦閱讀

進行內部評級法所要做的策略選...

內部評級法是經過長期對信貸風險的估算模型進行研究比較后再按照多系的調整所確定的基...

農業信貸的特性

信貸,指的是金融機構在農村進行信貸活動的總稱,包括存款吸收、貸款發放等行為,可以...

1.5萬億關注類貸款“劣變”...

4564億元的不良貸款余額,或許僅是中國銀行業資產質量隱憂的冰山一角。從知情人士...

10月24日期貨早盤提示

宏觀:歐元區方面,西班牙政府標售國債達到了銷售目標,而且國債收益率仍然很低,說明...

10月份新增信貸預計6000...

信貸投放規模9萬億元,四季度月均投放規模不足6000億元,再考慮商業銀行盈利的角...
各國貨幣融資租賃貴金屬證券公司期權交易貸款知識期貨公司金融知識銀行理財產品銀行網點信用卡信托產品
  • 熱線電話(服務時間 09 : 00 - 21 : 00 )
  • 400-680-8888
  • 關注我們
Copyright ? 2015 你我貸(www.gkecxf.co) 網上投資理財 版權所有;杜絕借款犯罪,倡導合法借貸,信守借款合約
關注你我貸官方微信
11选5经常出的号码