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地產進入直接融資時代

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產直接融資資金總額8年間增長6.5倍,所占比重已經由2004年的30%上升至2012年的40.5%。這是日前由住建部政策研究中心與高和資本聯合發布的《2013年民間資本與房地產業研究報告》所給出的數據。

在國內房地產調控日益升級、資金面繼續從緊的大環境下,融資能力更成為考驗房地產企業應對激烈行業競爭的核心能力之一。“關注直接融資,關注新的金融行業的細分領域的市場變化和投資需求。”高和資本董事長蘇鑫對《中國經營報》記者表示,房地產行業已經進入了直接融資時代,未來要做大房地產就必須關注直接融資方式。

房企再融資需求旺盛

住建部政策研究中心主任秦虹分析指出,房地產企業是資金密集的行業,離不開資金的支持,不斷加碼的地產調控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。

2013年7月初,市場傳出房企再融資放開的消息。據公開資料顯示,截至9月18日,A股市場已有33家上市房企先后公布了再融資預案,涉及總金額接近740億元。

2013年以來,房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大。數據顯示,到2013年4月,房地產信托占比達33%,超過金融和基礎設施。

除信托外,房地產基金也在加速發展。據了解,自2008年到2010年之前,國內房地產私募基金發展比較緩慢,僅有20多只基金,100億元左右的市場規模。2011年和2012年,該領域新募基金數飆升,分別達到97只和63只,募集規模為712億元和370億元。

2013年年初,來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務區拍出的第一塊土地,則預示著房地產基金正在加速吸引更多民間資本的參與。

“與鄂爾多斯等新興民間資本不同,山西民間資本顯然更易于接受資本證券化的概念,將錢交給更專業的人士進行投資。也許未來,基金將成為山西民間資本的一個發展趨勢。”蘇鑫表示。

直接融資占比增長迅速

蘇鑫介紹,受地產信貸緊縮政策影響,2012年,房地產直接融資的占比快速上升,2012年房地產信托余額為6800億元;房地產基金2012年則達到1000億到2000億元,另外,券商資管也發展迅速。

作為中國首只人民幣商業地產基金,高和資本成立于2009年10月,目前收購資產規模超過60億元。近期,高和資本加速在一線城市的布局,以7.9億元收購位于上海靜安區核心位置寫字樓中華企業大廈,這是高和資本在上海的首個項目收購。

旭輝集團董事長林中告訴記者,2012年底在香港上市的旭輝,在上市后的十個月內已完成了三次再融資。“未來直接融資的比重一定會增加,從整個融資的體系來看,應該是個多元化、多渠道,但是擁有不同比重的格局。我們目標是境外要占40%,境內占60%,境外的發債逐年增加,其實就是替代境內的信托。”

“房地產開發企業高度依賴銀行貸單一格局在未來將很難持續,房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局,直接融資比例提高。”秦虹認為。

“由于投資者個人資產配置的要求,未來部分投資者可能會改變慣有房地產實物投資偏好,在傳統的住宅、商業地產投資之外,逐步配置房地產私募基金以及證券化產品。”蘇鑫判斷,對于目前市場上充裕的投資資金來說,在不能投資住宅的情況下,投資房地產證券、房地產信托、房地產私募基金以及其他證券化產品成為可選途徑,這將為房地產企業發展多元化的直接融資留出市場空間。

本文來源:中國經營報

責任編輯:NF035

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