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地產信托融資已難過審批關

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

晨報記者林勁榆

即使能給出高于10%以上的高回報,信托也難以對地產企業欣然解囊,下半年以來,地產企業信托融資面臨的審核越來越難。用益信托工作室發布的最新研究報告顯示,今年上半年,房地產信托規模和收益率大幅度上升,但醞釀的風險也逐步顯現。昨天,滬上某信托企業相關人士向記者透露,目前信托公司擔心的是已經發放的房地產信托產品回款能否保證。

上半年地產信托瘋長

今年上半年,房地產信托瘋狂發展,半年就完成了超過去年全年一倍以上的資金量。據用益信托工作室不完全統計,2011年上半年包括保障房信托在內,共發行536款房地產信托產品,發行規模達1670.1億元,發行數量同比增長145.88%,發行規模同比增長137.36%。發行規模占2011年上半年總規模的47.6%,占2010年全年總發行規模的41.8%。

大規模擴容的同時,房地產信托的收益率也飚升。用益信托工作室有關分析人士表示,房地產信托預期年收益率的不斷上升,一方面是受通脹以及通脹預期的影響,由此投資者普遍要求較高的收益以應對通脹。另一方面,在宏觀調控不斷深入且政策效果逐漸顯現的情況下,地產商從銀行獲取貸款更加困難,而介于銀行信貸和民間借貸的信托融資成為地產商的首選,因此,信托公司明顯處于“賣方市場”地位,地產商若想獲取有限的信托資源,必然要付出更高成本。

信托資金主要投向商品住房

上半年,包括保利、萬科等在內的大型房地產開發商也均加入到了信托產品的募集中,其中保利集團位居首位,發行了11款產品共計44億,而萬科集團發行了3款產品規模高達到28億元。從2011年上半年發行的房地產集合信托產品投向分布來看,信托資源的一半以上集中于商品住宅,其次是綜合型項目,共發行了66款規模達210.9億元。

盡管一些打著“保障房”旗號的信托項目相繼進入市場,但是這些項目仍然主要依靠住宅項目盈利。數據顯示,2011年上半年發行的保障房信托,集中于棚戶區改造,該類產品一般是一二級土地聯動開發或者“回遷房+商品房”的項目,該類產品的平均收益率達到9.53%,超過全部產品的平均收益率1個百分點。而發行較多的安居工程類保障房信托,也多是采用“保障房+商品房”的模式來獲得較高的收益償付信托本息。

有關分析人士表示,目前房地產信托如此之高的融資成本,能及時銷售回款的商品住宅類的項目,才能較好的負擔起信托本息的支付。而包括商業物業、保障房和土地開發在內的其他項目,其盈利情況較難承擔如此高的融資成本,若不能支付較高的融資成本,則較難獲得相應的房地產信托資源,相應的該類項目的開發商也不就較少采用到信托這種融資方式。

地產信托已經開始收縮

“回款都難以保證,信托公司大力發展新項目積極性并不高。”昨天,滬上某信托企業相關人士向記者透露,目前信托公司擔心的是已經發放的房地產信托產品回款是否會受到宏觀調控政策的影響,一旦二、三線城市限購,開發商資金鏈肯定進一步繃緊。而在新的地產信托產品開發方面,行業監管已經相當嚴格,主管部門對地產新項目層層審批,而能通過審批的數量寥寥。

對于房地產信托而言,更迫切的問題是《信托公司凈資本管理辦法》實施細則的出臺,信托公司凈資本管理將進入實際操作階段。由于房地產業目前受到嚴厲的宏觀調控,房地產業的風險逐漸積聚,房地產信托也就相應受到監管層的重點關注對象,成為風險資本提取比例最高的一類業務。事實上,部分信托公司因為過分依賴房地產信托業務而不得不進行業務機構的調整。

“從去年年報的情況來看,按照辦法的要求,很多信托公司的凈資本相當緊張。”用益信托工作室有關分析人士表示,在這種形勢下,作為風險資本提取比例最高的房地產信托業務,在下半年將會受到信托公司的自發性收縮。

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