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按揭還款四法

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近段時間以來,房貸政策的變動令人眼花繚亂,特別是還貸方式的推出更是讓人應接不暇。百姓如何才能辨其優劣,更好地服務自己

[見習記者潘東生]

如今,銀行的按揭貸款還款方式日益豐富多彩,在原等額本金、等額本息還款方式試行5年后,又有銀行推出了移動按揭還款方式和雙周供,吸引廣大市民的眼球。同時,在2005年3月,央行通過頒布調整商業銀行住房信貸政策,第一次允許商業銀行可在按揭貸款合同期內采取固定利率的計息方式。一時間,新利率計算方式、新還款方式使廣大老百姓選擇范圍大大增加。

可是,怎樣選擇一個最適合自己又最經濟的還款方式呢?本報記者近日就廣大市民關注的按揭熱點問題,采訪了民生銀行上海分行按揭中心總經理甘智漪女士。作為上海市房地產個人金融的資深專家,甘女士特就還款方式和利息計算方式作出如下優劣分析。

等額本息還款法

還款壓力最輕,但利息支出高作為傳統的還款方式,每月還款金額一致。由于其在還款初期還款金額相對等額本金還款法要少,還款壓力較輕,且每月還款金額一致,容易記憶,因此此種還款方式最適合人群是剛剛工作的年輕人或收入不高卻相對穩定的客戶群。

但是這種還款方式相對于同樣期限的等額本金還款方式,由于前期歸還總額低,在固定額度下,銀行扣除應還利息后再扣本金數額逐步遞增,本金歸還速度相對于等額本金還款方式要緩慢,因此其合計利息支出較高。

如,客戶王小姐借款50萬元,期限20年,選擇等額本息還款方式,月供3400多元,20年歸還利息多元。

該種方案適用于:收入較低但收入穩定的人群。

等額本金還款法

遞減還款,但利息支出較少等額本金還款方式每月歸還本金數額一致,由于客戶貸款余額的逐步遞減,其應付利息也隨之遞減,由于相較于等額本息還款方式,等額本金還款方式在還款初期還貸壓力較大,因此在每月歸還固定本金的基礎上,銀行還將按照客戶未還的貸款金額按月計收利息,因此等額本金還款方式呈現出每月遞減還款的特點。在還貸初期,本金歸還較多,所以整個還款期間利息支出較少。

如,客戶王小姐借款50萬元,期限20年,如選擇等額本金還款方式,前三個月月供分別為4378、4368、4359元,20年歸還利息多元。

同樣的期限,首期還款王小姐就比等額本息法多付了近1000元,而這1000元實際上是多還了貸款本金,從第2個月開始,等額本金還款方式以較快的還本方式降低了利息支付壓力。兩者相比,由于還款額的不同,在同樣的計息方式下,利息支出不同。

該種方案適用于:收入較高,年齡較大,在借款后期將面臨退休等收入遞減的人群。

移動按揭還款法

分階段支付,利息支付居中移動按揭組合還款法是借款人可以根據未來的收入支出曲線,確定每一年的本金還款額,使得前期還貸能力較弱的客戶,可以在同樣期限內在還款初期比等額本息還款方式還得更少。當然,由于還款額進一步壓縮,利息支出相對也較高。同時,對于還款能力較強的客戶,通過提高每月還本額以超過等額本金還款額的若干倍加速還款,大大降低利息支付。

王先生今年28歲,月收入為4200元,近期購買了一套80萬元的住房。在貸款前三年王先生感到還款壓力很大,目前最大月供承受能力為3000元,打算申請貸款50萬元,期限20年。這時,按照銀行設計的“移動按揭”(組合還款)方案:

第一階段(3年)2700元/月第二階段(8年)4000元/月第三階段(9年)2781.77/月與等額本息還款法每月歸還3310.84元相比,在第一階段王先生每月少歸還600多元;與等額本金還款法(首期月供)4183.33元相比,王先生每月少歸還近1500元。

雙周供還款法

還款期限縮短,利息多付五天該方式在港澳地區已推行多年,它將傳統的每月一次還款改變為每兩周一次還款。由于每年共有52周,因此在同樣的還款期限內由于每年多還款2次,相當于每年固定兩次的提前還貸,引致還款周期縮短,還款期間利息支出減少。

但是,此種方法對于客戶來說,還貸壓力較重,每年要準備兩期的提前還貸款項,對于那些收入還貸比相對較低的客戶來說,還貸壓力增加。而此種還款方式值得推崇的地方是月還款本金分2次扣款,其中應還本金的一半相對于月供還款方式將少支付14天利息。20年還款期限節省的利息原因是固定式的提前還貸造成。

需要注意的是,雙周還款法的缺點在于,全年計息天數將達到365天,相對于前三種還款方式每年將多支付5天利息。

甘智漪對記者說,對于廣大市民來說,無論是哪一種還款方式,最實惠的是在還款壓力較小的情況下最大限度地節省貸款利息支付。如果有一家銀行能夠提供隨時隨心的提前還款服務,這對于借款人來說才是難能可貴的,是既方便又省錢的最佳選擇。

因此,借款人在選擇銀行時,應重點關注銀行是否提供免違約金的提前還款服務。同時要了解銀行提供提前還貸服務的流程,找尋一家能提供“人性化”提前還款服務的銀行,作為自己的按揭銀行。一旦資金多余即申請提前還款,從而使自己的資金得到最有效的利用,使自己的貸款負擔不斷減輕。

對于借款人來說,這樣的銀行按揭服務才是最為人性化、最最實惠的。

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