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按揭7折利率為何會如此受關注

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

盡管政府打擊住房投機炒作沒有出臺事中及事后限制的稅收政策,但差別化的住房信貸政策是當前政府房地產宏觀調控的最后一道防線,如果這道防線被房地產市場巨大的利益集團擊垮,那么兩年來的房地產宏觀調控也就動搖了。

最近國內住房市場傳言政策松綁,市場最為關注的政策應該是按揭7折優惠利率是否放開。先有央行減息,市場傳出住房按揭貸款7折優惠利率可繼續,后來央行出來辟謠,說市場誤解了該政策,并重申房地產信貸政策并未放松。其后,河南省政府部門直接下發文件,要求“金融機構在風險收益平衡的基礎上,原則上應給予首套房基準利率下浮30%幅度內的優惠”,盡管該政策在媒體上炒得轟轟烈烈,但還沒有實施就已夭折。

現在我們要問的問題是,為何國內樓市會如此關注住房按揭貸款7折優惠利率的政策?因為,住房信貸政策不僅是上一輪住房市場投機炒作的主要工具,也是新一輪住房市場宏觀調控的最后一道防線。如果7折優惠利率再次盛行,或差異化的住房信貸政策取消,那么兩年來的國內住房市場宏觀調控可以算是以失敗告終。

我們可以看到,2009-2010年國內住房市場之所以在銷售價格上能以80%以上的幅度增長,之所以能夠出現國內住房市場的瘋狂投機炒作,是因為2008年下半年貨幣政策全面放松。當時的302號文件規定,自2008年10月27日起,商業性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。這樣,居民首次購買普通商品房和改善型自住房,個人住房貸款利率由以往的6.426厘下降到4.158厘,按揭貸款利率下降幅度達35%。

盡管該文件規定享受利率優惠是購買首套住房或改善型住房的居民,但由于文件沒有把住房投資與消費區分開,從而使得當時只要購買住房,每一個人都可獲得貸款,并享受優惠利率。在這種情況下,住房投機炒作者一定會涌入住房市場。由于住房投機炒作者出價水平高于住房消費者,國內住房價格被投機炒作者炒高也是必然。房價飆升不僅使住房市場出現了所謂的繁榮景象,也帶動土地市場空前發展。

2010年以來的住房市場宏觀調控政策使房地產發展有了一個重大轉向。為了實現新的房地產發展目標,盡管出臺的政策內容很多,但實際上能夠真正推動住房市場轉型的只有差別化的住房信貸政策。其他的住房政策由于政府行政干預過多,很容易被房地產開發商、購房者及地方政府等化解。差別化的住房信貸政策則不同,這些政策能夠增加投機炒作著的融資成本,當然,也全面提升了住房消費者的融資成本。2010年國十條之后,央行與銀監會出臺了《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》,文件規定:一是不允許住房投機炒作者利用銀行信貸進入住房市場;二是對于改善性住房購買利率及首付比例上升(貸款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上,貸款利率上漲幅度至少不低于87%;首付比例由20%上升到不低于60%);三是盡管購買首套住房者的貸款利率下限為基準利率的0.7倍,但首付比例上升到30%以上,利率完全由銀行根據商業原則風險定價。

也就是說,確有住房按揭貸款7折優惠利率的規定,但購買住房者是否能夠獲得這種優惠不是強制性的。正是這樣一個規定,使得多年來的住房宏觀調控有了一些效果,住房市場出現維持兩年多的“量降價滯”局面。

在“穩增長”政策轉向之后,央行3年多來第一次下調銀行存貸款利率。地方政府、房地產開發、住房投機炒作者以及與這些群體的關系十分密切的媒體,以為兩年來住房市場宏觀調控政策轉向的契機到來,各路人馬因此蠢蠢欲動,希望借助于住房按揭貸款7折優惠利率為政策轉向殺開一血路。

不過,央行減息實際上是不對稱減息,存款利率不降反升,而且現在的貨幣市場條件發生了巨大的變化。央行的不對稱減息,存貸款利率的彈性空間擴大,在利率風險定價自主的情況下,銀行不可能把住房按揭貸款利率降到7折優惠。更為重要的是,今年一季度的按揭貸款加權利率在7.43厘,即使9折優惠利率,對銀行來說也沒有多少吸引力。我們知道,利潤是各銀行最為重要的考量指標,它涉及銀行各單位個人的業績及工資水平。銀行根本上不可能以虧損的方式來實行7折利率的住房貸款。

從上述的分析就可以看到,按揭貸款7折優惠利率之所以如此受市場關注,原因在于它是前幾年住房市場得以繁榮及泡沫吹大最為重要的工具,現在,相關利益集團把這個工具搬出來,表面上看有利于住房消費者進入市場,降低他們購買住房的融資成本,但實際上是希望這些住房消費者來承接住房市場泡沫的最后一棒。

同時,我們也應該看到,盡管政府打擊住房投機炒作沒有出臺事中及事后限制的稅收政策,但差別化的住房信貸政策是當前政府房地產宏觀調控的最后一道防線,如果這道防線被房地產市場巨大的利益集團擊垮,那么兩年來的房地產宏觀調控也就動搖了。對此,中央政府必須密切關注,堅守這道防線。(作者系中國社科院金融研究所研究員)

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