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官方口徑漸變房地產再融資開閘預期強烈

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

從有關部門近期對房地產上市公司融資政策的表態可以看到,雖然在短期內相關政策口徑并無實質性變化,但是,與宣布相關政策時相比,仍有細微差異。這種變化預示著,未來房企融資政策可能會有條件地放開。

業內人士近日在接受中國證券報記者采訪時表示,從有關部門近期對房地產上市公司融資政策的表態可以看到,雖然在短期內相關政策口徑并無實質性變化,但是,與宣布相關政策時相比,仍有細微差異。這種變化預示著,未來房企融資政策可能會有條件地放開。

自2010年以來,房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已連續三年步履維艱。期間,不少內地房企赴港上市,從海外獲得大量融資,而國內房價依舊維持漲勢。分析人士呼吁,房地產企業融資應盡快實現市場化。

表述措辭微調

證監會近日在新聞發布會上回答有關“房地產上市公司融資政策有望放開”的提問時指出,關于該項政策,以6月28日證監會新聞發言人的表態為準。當時,這位發言人表示,根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關于繼續做好房地產市場調控工作的通知的規定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。證監會堅決貫徹執行國務院文件規定,對于房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審核時,將依據國土資源部的意見來進行認定。證監會將進一步完善部門協商機制,提高工作效率。

盡管證監會重申這一態度,但與相關政策出臺時的表態相比,仍有細微差別。證監會在2010年10月發布消息稱,為堅決貫徹執行國務院房地產調控政策,證監會已暫緩受理房地產開發企業重組申請,并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

針對這種變化,不少分析人士認為,這或許意味著,未來房企融資政策可能會有條件地放開,即對不存在上述違法違規行為的企業,仍有“放行”的可能。

按照證監會與國土部在2010年底建立的聯動機制,兩部委共建一套內部系統,國土部將企業拿地、融資和開發等信息實時更新至上述系統,從而作為證監會對企業再融資等事項審批的依據。在上述系統投入運作的兩年多來,甚少有涉房企業獲得再融資等事項審批。

業內人士呼吁,在逐步建立房地產調控長效機制的同時,應逐步取消各類行政化限制。

或受益城鎮化概念

從資本市場反應看,上市房企似已迫不及待。公開信息顯示,從7月1日至今,已有多家A股上市房企因重大事項停牌。雖然這些企業并未公開停牌具體原因,但業內人士認為,可能多與再融資或重大資產重組事宜有關。

7月1日,金豐投資率先宣布停牌。經過數日發酵,其停牌目的已漸趨明朗:可能是籌劃將金豐投資“賣殼”給上海綠地集團,后者與金豐投資同屬上海“國字頭”企業。

隨后,宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股紛紛宣布,因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌。如此密集地“籌劃重大事項”,為近年來所少見,業內人士認為,可能與再融資和重大資產重組頗有關系。

最近三年來,房地產企業在A股的上市之路幾乎被堵死,多家房企均在此期間選擇赴港上市。在這段時間,成功通過借殼上市A股的涉房企業寥寥無幾。例如,涉房企業華夏幸福的主業在于園區開發,而非純粹的房地產開發企業,其上市更多得益于“城鎮化”概念。

在我國大力推進新型城鎮化背景下,這一概念已成為不少房企押寶對象。據中國證券報記者了解,近期一些房地產企業正在籌劃A股上市相關事宜,其籌碼便是“城鎮化”。業內人士分析,若房企上市、再融資和重大資產重組得以“有條件”地放開,那么這些企業可能從“城鎮化”和“保障房”等概念受益。

融資渠道亟待市場化

作為樓市調控政策的一部分,暫停房企上市、再融資和重大資產重組,似乎并未對市場造成太大影響。隨著調控政策持續發酵,房企資金狀況雖在去年上半年有所吃緊,但在企業實施加快銷售節奏、擴寬融資渠道等一系列補救措施之后,房企資金很快恢復。

國家統計局數據顯示,1-5月,全國房地產開發企業到位資金為億元,同比增長32.0%。處于近兩年來最高水平。其中,受房地產銷售放量影響,定金及預收款增速達57.9%,個人按揭貸款增長61.7%。

多家A股一線房企陸續通過收購H股公司方式,成功躍上海外融資跳板。很多上市房企也通過私募、信托等方式進行大量融資。

受房企資金充裕影響,全國70個大中城市房價從去年下半年開始連續上漲。加之土地市場高價地頻出,市場對未來房價走勢普遍預期向上。

業內人士認為,行政化的調控手段應逐步退出,在房地產融資、開發、銷售等環節應盡量減少行政干預,實現市場化運作。其中,在推進利率市場化同時,為減少金融風險,房地產業融資渠道應盡快實現市場化。

資金是房地產市場走向的方向盤

不久前,中央明確提出“要通過激活貨幣信貸存量支持實體經濟發展”,“優化金融資源配置,用好增量、盤活存量”。社會普遍認為,寬松的貨幣形勢在未來將會逐步趨緊,流動性充裕的日子可能一去不回。

在此形勢下,房地產業作為典型的資金密集型行業,大家很直觀地會認為它的日子將會難過,房價下跌似乎可期。歷來預測中國房價將要下跌的謝國忠先生,雖屢屢錯估,這一次依然認為錢荒將導致房價在未來一段時間下跌。持此觀點者眾。而屢屢估中房價上漲的任志強先生,這一次堅持認為在錢荒的情況下房價依然上漲。他的理由是:假定錢荒長期存在就一定會對房價產生影響,房地產企業有60%以上的負債率,在沒有銀行和市場資金融資的情況下,無法完全靠銷售去彌補。而房企資金緊張,沒錢拿地進而惡化市場的供求關系,導致房價上升。

如果說之前任先生的幾次預測我都認同,這一次就難再認同。因為果真如他預測那樣,中國的房地產市場將會成為一個世界上最詭異的資金密集型產業:資金充裕時候上漲,資金緊張還上漲。也就是說中國房價與資金沒有關系,不管市場資金多與少,它都只有一個特征--上漲--這顯然有違常理,與資金密集型企業的特征非常不符。

從房地產這十年來走過的歷程來看,不論采用何種調控手段,似乎效果非常有限,我國的房價不改上漲走勢,歸根結底就是由于我國貨幣投放過量的現象一直作為最根本的影響房價的因素存在。即使用各種手段堵截資金進入房地產市場,由于其他投資渠道的缺乏或者收益低下,資金還是尋找各種可能方式流入房地產領域。房地產企業從銀行融資不方便,就集體轉向信托方式,買房貸款難度提高,各種渠道資金就拆借出來,民間借貸也大行其道。有最新的研究報告表明,我國民間借貸總額達8.6萬億元,用于購房的民間借貸規模最大,達到3.8萬億元。即使限購方式也擋不住手里有余錢的人們,離婚或者辦假身份證總是可以買到房的。

十年來中國房價真正出現全面下跌的一次就是2008年下半年到2009年初,受國際金融危機影響,大量資金撤離,市場出現整體性的資金緊張,房價少有地出現了負增長。結論其實非常清晰,如果其他條件不變,資金的充沛程度從根本上決定了房地產市場的價格走向。

至于房企無錢買地,市場供應減少,房價會繼續上漲的邏輯,是把很多市場條件給固化了。首先,房企不會任由自己資金緊張、負債率高,但是手中的資產也多。上海(樓盤)易居房地產研究院最近發布數據顯示,6月受監測的20個重點城市新建商品住宅存銷比為9.1,在5月8.8數值的基礎上再次攀升,降價加快銷售回款完全可以緩解資金緊張。再比如在資金充沛、房價上漲預期明顯的情況下,很多企業儲備有大量的土地,大型房企動輒有以千萬平方米計的土地儲備,很多都是低價獲得的。房價上漲預期消去后,這部分也大可以不再考慮升值而囤積,進入市場周轉中,既提供平穩而平價的市場供應,也有利于企業回款。

其次,土地市場并不是固化的價格,市場不好,地價下跌同樣會出現,2008年的例子不遠,而2011年底到2012年上半年政府賣地艱難的局面也還歷歷在目。地價下跌,房企購地成本也下來,一些市場資金流轉順暢的企業買地進入快速開發過程,自然是當時情況下的另一種選擇。

最后,即使房企資金緊張購地乏力,不要忘記,資金的緊張是系統性的,購買者也必然受此影響,供應下降,需求也下降,除了極個別一線城市外,不見得房價會必然普遍上漲。

應該說,資金是決定房地產市場走向的方向盤。資金充裕下,在源源不斷流入的資金支撐下,開發商走的是高地價、高房價、高囤積和高利潤的“高軌道”運行策略,不用擔心房子賣不出去,考慮更多的是如何獲得更高利潤。資金收緊后,購買需求下降、地價下降,但市場照樣會運轉起來,只是走的是“低軌道”。如果這一屆政府持續執行貨幣供應從緊的政策,房地產企業要考慮的倒是如何轉軌道的問題。(中國建設報)

(作者系浙江大學/浙江省公共政策研究院研究員)

王石一句山雨欲來引猜測:在說中國房地產嗎

北京時間2013年7月8日晚上20:17,遠在美國的萬科董事局主席王石發了一條圖片微博――一張陰云密布的天空圖。配文如下:山雨欲來!面對暴風驟雨,你不能退卻,更不能屈從!

也許就是一種個人的心境和感受吧!有些人對這句微博一看了之,但另外一些人不同。截至昨天晚上19:40,微博轉發1380次,評論超過700條。當然,憑借王石的影響力和人氣,這個關注度十分正常。不過,從萬科身處的環境和行業來看,哪怕是王石的個人感悟,也往往被附著上更多色彩。從這個角度上來說,哪怕是王石的一次小小的有感而發,都有可能代表萬科、代表中國房地產業。

市場超級聯想力并非毫無所依。就在7月8日當天,萬科于廣州土地市場再奪地王,雖然總成本只有6.03億元,但在業內看來,這個溢價96.4%,樓板價近2萬元/平方米的項目,刷新了廣州荔灣地價的新高。加上萬科在上海、重慶陸續拿下的地王項目,僅一個月之內,萬科三當地王已成事實。顯然,這和郁亮剛剛說過的萬科輕易不拿地王,極不相稱。

“誰說萬科不地王?”華遠地產董事長任志強在微博上笑言。

在這樣的背景下,王石一句“山雨欲來”是否真有所指?即便是久經考驗的房地產同仁,甚至資本市場,也迷惑了。不明原由地,房地產股7月9日普遍下跌。

在與市場人士充分溝通的基礎上,這句“山雨欲來”,業內有兩種猜測,一是因為萬科近日頻摘地王,引起政策部門關注。不過,這種猜測很快被推翻。據了解,萬科不僅并未接到任何政府部門約談,且多年來拿地行為鮮少受政府制約和影響。萬科頂多被市場笑為“言行不一”,但對于一個以逐利為目標的企業來說,只要項目算得過盈收賬,地王與否又有何關系?

另一個猜測,是王石對房地產整個行業轉型的有感而發。從決策層的態度來看,經濟轉型思路已經基本成型。打好金融牌,以金融支持實體經濟,支持穩增長,其中當然要支持房地產。但支持哪些房地產,意義則不同。其中,保障性的、中低價的房地產投資一定會受到支持。這從本輪房企再融資“定向開口”中已見端倪。

當然,這都是已經敏感到不行,脆弱到骨子里的房地產業,臆造出來的各種假設。面對陰云密布的天空,王石到底在想些什么,只有他自己知道。

“不會吧,你們也太八卦了。只是一句普通的感悟哎!有所指的時候大家看不出,沒有所指的時候,卻又想象太多。”萬科內部一位十分接近王石的人這樣說。

但是,SOWHAT!我們只是借機梳理和娛樂一下萬科與中國房地產,又如何?(中國經濟網)

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