⊙本報記者唐真龍

前期信貸緊縮“引爆”了房地產信托的迅猛發展，而其背后所隱藏的風險已引起監管部門的警覺。

記者從相關方面獲悉，日前銀監會辦公廳向各銀監局以及銀監會直接監管的信托公司下發《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》(銀監辦發【2008】265號，簡稱“265號文”)，對信托公司開展房地產、證券等敏感類業務進行風險提示和規范，同時要求各銀監局重視信托公司的流動性風險。

據了解，“265號文”除了重申嚴禁向未取得“四證”的房地產項目發放貸款，嚴禁以投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式間接發放房地產貸款外，對于房地產開發商的融資門檻再次強調資本金比例超過35%、四證齊全、二級以上開發資質三個條件全部具備才能融資。

此外，銀監會還要求信托公司嚴禁向房地產開發企業發放流動資金貸款，嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款，不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款。要嚴格防范對建筑施工企業、集團公司等的流動資金貸款用于房地產開發。

對于土地儲備貸款，銀監會要求各信托公司要審慎發放。“對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，所購土地應具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。”

根據益普財富統計數據顯示，2008年1月份至8月份，共有55只房地產融資信托產品成立，超過2007年全年的房地產融資類產品總額。“股市大幅下跌使得證券類業務空間縮小，與此同時信貸緊縮導致地產商融資困難，這些因素的疊加使得房地產信托業務自2008年以來呈現火爆發展的趨勢。”中泰信托總裁助理盛大表示。

然而，房地產信托火爆的背后隱藏著巨大的風險。在信貸緊縮的背景下，中小地產開發商從銀行融資無門，因此很多中小地產開發商轉而求助于信托公司，“這些地產商一般都沒有拿全‘四證’、通過信托計劃‘過橋融資’的方式實現資金的周轉。”盛大表示。

但據記者了解，目前房地產信托的周期一般都在1年左右，而實際上，在信貸緊縮的狀況下，即使在1年之后，地產商還是難以從銀行貸到款。而信托融資的成本卻是相當高的，盛大透露，目前一些地產商通過信托融資的成本甚至高達20%。“如此高的成本，加之地產商從銀行融資無門，中小地產商資金鏈斷裂的風險非常大。”

“這一現象早已引起監管部門的警覺。”盛大表示。根據銀監會此次下發的文件，除了在業務方向上給予具體指導外，銀監會還要求信托公司高度重視業務操作過程中的風險防范，要求信托公司建立健全房地產貸款審批標準、操作流程和風險管理政策；進行盡職調查，嚴格落實房地產貸款擔保，密切監控貸款及投資情況，加強項目管理。

同時要求各銀監局加強對信托公司房地產業務的風險監控，每季逐筆排查房地產業務風險，并在必要時安排現場檢查。在排查中應逐筆分析業務的合規性和風險狀況等。