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房地產信貸風險嚴重性不可低估

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

如果仔細分析銀監會主席劉明康關于“中國銀行()業有能力承擔其住房抵押品重度下跌40%的風險”的講話,就會發現那些數據后面,國內房地產信貸風險的嚴重性是不可低估的。

10月19日,銀監會主席劉明康在CEO組織峰會上表示,中國銀行業有能力承擔其住房抵押品重度下跌40%的風險。其理由有:一是目前約98%的個人按揭貸款“貸款房價比(LTV)”低于80%;二是按揭貸款平均“償債收入比”為33%;三是超過1/2的按揭貸款和開發貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發放的,開發貸款的平均押品比例也達到189%。

對于這些指標看上去是很專業與學術,也很權威,因此,對于一般的民眾來說,這些數據很有說服力。但實際上,如果仔細分析,就會發現這些數據后面,國內房地產信貸風險的嚴重性是不可低估的。首先,從表面上來看,國內住房按揭貸款的首付比例不會低于20%,但實際上不僅房地產開發商零首付的花招迭出,而且這一輪住房投機炒作,銀行工作人員是主力,他們利用其與房地產開發商的關系,降低首付比比皆是。更何況,近十多年來,不少城市的房價飚升達10倍時,房地產泡沫早就吹得巨大了。20%首付根本就無法覆蓋擠出巨大房地產泡沫的風險。

其次,按揭貸款平均“償債收入比”,盡管由銀行部門計算出只有33%。但是,在中國,這是一個十分離譜的概念。因為,一是早幾年,各商業銀行為了搶占住房按揭貸款市場份額,紛紛降下購買住房者進入市場標準。這就有2004年上海一個叫姚達康的人貸款7800萬,購買住房128套。而這種情況在近幾年越演越烈。在早幾年,只要開出工資證明,銀行就可以貸款。而這種工資證明可以是單位開,也可是律師事務所開。在這種情況下,住房貸款需要多少工資,就能夠開出多少工資證明。二是個人收入水平不僅在于工資證明,還應該用銀行一年對帳單及個人所得稅稅單,但是對于后者幾乎很少有銀行會有這種要求。在這種情況下,當前銀行按揭貸款平均“償債收入比”為33%,是十分令市場質疑的。特別是當前許多住房投機炒作者手持有幾十套住房的情況下,這種數據是根據什么方式計算出現的是十分令人質疑的。

第三,認為當前超過1/2的按揭貸款和開發貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發放的、因此這些住房貸款風險較低。這一說法又有問題。因為,當前住房市場是一個以投機炒作為主導的市場。一旦這個市場投資者的預期發生改變,那么其價格到底在什么水平底線是相當不確定的。假定當前住房市場泡沫破滅,整個住房市場預期完全改變,房價調整是不是在2009年二季度之前的價格水平節點停止是完全不確定的。通過以上的分析,國內銀行信貸風險的嚴重性,其節點在哪應該是相當不確定的。

從我計算到的數據來看,2003-2007年全國住房的均價從2092元上漲3636元,上漲幅度達73.8%;2008年底到2011年6月底,全國住房均價上漲了45.1%(因為從國家統計房價指標來看房價上漲十分正常),但實際上在這8年多的時間,一線城市房價上漲10倍是很正常。也就是說,國內房地產市場泡沫早就被政府的統計數據淹沒了。國內實際房價上漲嚴重性一點都不可低估。房地產泡沫破滅所造成的影響同樣是巨大的。這個時期房價不僅在高基數的基礎上仍然快速上漲,而且具有全國的普遍性,房地產泡沫已經全面地向三四線城市蔓延。如果只關注一線城市,在這個時期這些城市的房價可以上漲達到了一倍以上。

而這兩個時期的房價快速飚升都是與銀行信貸快速增長有關。前一個時期,銀行信貸增升14萬多億,后一個時期銀行信貸增長23萬億左右(僅是指銀行的表內業務不包括銀行表外業務)。在前一個時期末,2007年底全國金融機構商業性房地產貸款余額為5萬億左右,其中個人住房按揭貸款余額不到3萬億。而2011年6月末,全國主要金融機構房地產貸款余額10.26萬億元,其中個人住房貸款余額6.26萬億元。但這僅是統計口徑內的商業性房地產貸款,如果加上住房抵押貸款、地方政府融資平臺的土地抵押貸款及與房地產業有關的貸款,其貸款額度應該是巨大的。房價上漲時,這些貸款風險自然會小,但是如果房價下跌,其風險有多高是十分難以測算的。

而且往往是,如果某個資金鏈環節斷裂,導致金融的系統性風險爆發,那么其金融風險不僅會全部暴露出來,而且這種風險也容易迅速放大與蔓延。2008年雷曼兄弟的倒閉,并非是個體金融機構的風險暴露,而在于這種風險暴露導致某個金融環節流動性斷裂并進而使整個金融體系的崩塌。盡管中國住房信貸風險與美國次貸危機的風險有很大不同,我們金融市場也沒有過度杠桿化的證券化的資產,但是中國房地產泡沫與美國相比有過之而無不及。

可見,當前國內房地產市場信貸風險的嚴重性一點都不可低估。從靜態的統計數據來看,房價下跌40%可在國內商業銀行可承受的風險范圍內,而且只要房價不下跌,國內商業銀行住房貸款越多,其風險就越低;但是面對巨大的房地產泡沫,如果其泡沫破滅,商業銀行所面臨信貸的風險有多大是相當不確定的。如果房地產泡沫破滅形成系統性風險,那么國內商業銀行將面臨巨大的信貸風險。因此,商業銀行充分估計這種風險嚴重性一點都不過分。

可喜的是,在銀監會對商業銀行監管要求的提升下,商業銀行一些陳舊的觀念在改變,一些錯誤的假定在否定。據了解,目前部分地區房地產開發貸款已經按150%計算風險權重,且房地產開發貸利率也已上浮30%-50%。同時,今年第四季度,在信貸額度普遍吃緊的情況下,銀行還主動上浮了按揭貸款利率,中金調研報告顯示,目前按揭貸款利率普遍是一套房上浮10%,二套房上浮15%-20%,且首付達到30%-60%。國內商業銀行這樣做,不僅是房地產宏觀調控進一步強化的方式,也是降低商業銀行住房信貸風險的必由之路。

(作者為我國著名經濟學家、中國社科院金融研究所研究員)

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