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房貸“斷供”預警保障房按揭不良率漸浮水面

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房價出現較大跌幅的影響具有連鎖效應,難以逃避的環節包括銀行房貸資產的安全問題,而這也是樓市調控必須要面對并給出應對之策的難點。

大幅降價還僅出現在少部分樓盤,但是已經有個別地區的銀行遇到了少量“斷供”情況,類似的情況在2008年曾經出現,這無疑是個危險信號。當然,目前大部分危機還處于“斷供可能性”層面。

而據接近滬上主要銀行的資金服務公司資深人士透露,房價下跌并不是導致“斷供”進而威脅銀行資產安全的唯一原因。“從新的一年開始,銀行將執行新的基準利率,5年期以上商業房貸基準利率將達7.05%,同時有不少銀行已經基本確定來年將收取按揭的手續費。”

據該人士透露,更令許多銀行不安的是,在上海為經適房買家提供貸款的相關銀行,盡管從去年8月開始才展開該業務,但最新內部信息顯示,有房貸業務已出現問題,壞賬率出現并呈現上升趨勢。

“斷供”逼近:房價、資金成本雙面夾擊

據上海搜房網數據監控中心截止到12月9日統計,上海市2011年12月打折優惠樓盤共計202個(含別墅),與截至11月25日統計的190個相比增加了12個。另據統計,有2個項目的優惠情況較之前的統計有所變化,另有1個項目終止了優惠活動。

降價以及房價拐點正在進一步確立。

據不完全統計,12月至今,全國樓盤最高折扣為北京珠江?奧古斯塔城邦69折,其余9個項目集中在70折――78折之間;而11月中旬最高60折(海口富力盈溪谷),有4個項目低于7折;11月下旬最高折扣57折(中弘北京像素),有8個項目低于7折。

比較典型的杭州樓市,存量快速上升,項目去化面臨巨大壓力,3個項目入圍榜單12月上旬降價排行榜前十。2011年2月份以來,杭州主城區商品房庫存量連續走高,11月底再創新高達到套,比10月31日增加2669套,市場的高庫存量導致企業競爭激烈,10月份以來杭州市場上不斷出現以較大幅度降價促銷的項目。

越來越多樓盤降價,降價幅度也越來越大,除了刺激一部分有購房需求的人出手外,同樣刺激著已經購有房產的人們,而實際上,這部分人群更為龐大。

刺激準業主們的除了大幅下跌的房價外,還有銀行方面越來越高的資金成本因素。

首先是經過2011年以來的3次調息,從2012年1月1日起,房貸利率就將按照最新的利率執行,5年期以上商業房貸基準利率將達7.05%。這幾乎已經創下多年新高。

上述資金服務公司資深人士告訴記者,近期滬上多家銀行,除了提高利率,大多數都幾乎將“按揭成數管控越來越嚴、首套購房利率繼續上浮、銀行更傾向于做經營性貸款”,同時“相關手續費還要增加,包括中行、建行、工行等大型銀行都將收取相關手續費,其他銀行會跟進”。

某種程度上,房價、資金成本雙重夾擊下,按揭準業主“斷供”的可能性正在急速上升。

據相關規定,業主“欠貸”3個月以后,銀行可視為“斷供”收回房產。類似的背景下,在2008年的深圳等地,“斷供潮”曾經出現過。

個案性的“斷供”已經開始出現,就在房價下跌較猛、較普遍的地區。有媒體報道,杭州西湖區的一套按揭房產已經出現超過半年“斷供”的情況,目前已經進入法律解決途徑。不過到目前為止,業內人士認為大規模“斷供”出現的可能性很小。

保障房房貸不良率浮現

事實上,隨著房價較大幅度下降逐漸成為事實,房價下跌對銀行及其資產的影響,似乎遠沒有此前銀行系統進行的壓力測試結果那么樂觀。“與部分銀行規模悄然擴大的保障類住房按揭貸款相比,或許商業按揭房貸出現‘斷供’的可能性還相對較小。”上述資金服務公司資深人士透露,在上海,一家較早進行保障房按揭貸款且規模相對他行較大的大型銀行,去年開始運作的經適房按揭貸款,已經開始出現一定的壞賬,“不良率并不低,令人驚訝。”

記者獲悉,從2010年8月開始,建設銀行()上海市分行徐匯支行成為滬上第一家辦理經濟適用房貸款的銀行。首批共有6名購房者符合貸款條件,貸款利率、最低首付比例將按照首套購房優惠政策執行。

當時,建行對經適房貸款在多方面進行了政策突破,并制定了個人購買經適房商業性貸款操作細則。相關優惠政策涉及,可享受目前最優惠的首套房信貸政策,貸款最低可首付20%、利率最低可享受基準利率70%優惠;針對經適房購房群體,放寬借款人一般為在職人員的要求;對于家庭還款能力的核定,以購房人當初申請經適房時審核的家庭收入為依據,在扣除其家庭基本生活開支人均500元后其余部分均可視為家庭每月可還款額等。

同策分析師姚伯均認為,限購的后遺癥不可忽視,極有可能在明年出現一波爛尾樓高發期,對于銀行和信貸產生沖擊。

當前外資機構對于中國銀行()業的壞賬問題也有著極為相似的看法。穆迪曾表示,中國銀行業的不良貸款占總貸款的比例將從目前的1%上升到5%,而中國地方政府建設項目及房地產領域的不良貸款則是中國銀行業不良貸款率上升的主要原因。

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