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房貸新政劍指高房價7折利率優惠或一去不復返

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

進入4月份,四家國有銀行已下調購買首套房的貸款利率優惠幅度,銀行按揭貸款呈現日益收緊態勢。4月1日,繼中行、招行之后,工行、農行、建行正式執行新的房貸政策,降低首套房的貸款利率優惠幅度或提高首付比例,有的銀行已取消了7折優惠。從首套房利率的變化,不難看出決策層控制高房價與流動性的綜合思路。

記者從工行獲悉,自2010年3月29日起,工行就已經開始執行相關政策。而原本符合三項規定便可享受7折利率優惠的日子已經一去不復返。

建行其首付比例30%至40%者享受利率優惠最高為7.5折;而要享受7折貸款利率首付為4成。不僅僅在類似北京的一線城市如此,連二線城市也開始進入首套房貸收緊狀態。

商業銀行首套房貸收緊“暗合”政府的樓市宏觀調控步伐。面對高房價與寬松的流動性,繼2009年12月底中央密集出臺一系列房地產調控政策后,中央再出“國11條”進一步調控樓市。“國11條”中表示要加大差別化信貸政策執行力度,金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時,嚴格二套住房購房貸款管理。從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面,正式確定了2010年中國房地產政策基調和架構。但最新的數據說明,前期的相關政策目前依然沒有體現出應有效力,抑或效力已經明顯減退。3月末,京滬深三地的成交量再次大漲,尤其是北京出現了量價齊升的火爆局面。

對于首套房貸利率優惠政策收緊,有分析認為,銀行的房貸利率調整有“一石二鳥”的作用:一是打壓高房價,二是收緊流動性。

2009年信貸政策過度寬松致使商業銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行在增多。而從銀行自身情況分析,由于其近期利息收入有所下降,而資金成本壓力逐步抬高,由此也形成其縮減利率優惠的動因之一。

作為銀行收入的主要來源之一,利率的提高必將拓展銀行在此方面的盈利空間。此外,銀行此舉以配合國家穩定房地產市場政策的需求格外明顯。

從已經出臺的房地產調控手段可以看出,中央政府已經對房地產展開了新一輪全面而嚴厲的調控,不但已經使用了稅收、土地、金融等政策調控手段,而且調控具有很明確的針對性及目的性:嚴厲打擊投資投機購房炒房,打擊開發商囤地閑地,遏止房價上漲。特別是在去年年底召開的中央經濟工作會議上,中央不但提出要增加普通商品住房供給,而且不再提及房地產作為國民經濟支柱產業的提法,也不再強調通過刺激房地產業來促進經濟增長,說明政府的思路開始改變,強化了房地產的消費屬性和民生保障屬性,不再過于依賴房地產業來刺激經濟增長。

國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,明確二套房的購房貸款首付為40%,且不再有改善性住房等內容。加上重啟金融調控對房地產業的自動調控尤其是對房地產企業融資的影響,說明調控變得更嚴厲。

分析人士指出,政府陸續推出的多項措施再度表明了監管層對抑制房價過快上漲的態度。而此次銀行調整利率政策也將會對房地產市場形成影響。建行副行長朱小黃表示,去年人民銀行在個人住房貸款上實施了7折的優惠政策,今年在整個經濟環境改變情況下,建行也調整了利率差別化的程度,希望能夠比較平滑地從7折的優惠政策慢慢調整到建行收益比較合適的利差水平上。

作為傳統優勢業務,去年建行房貸余額為8000多億元,在同業中并不是第一。而且,建行個人貸款抵押率超過了52%,首付比例70%以上都超過三成,并重點支持居民的首套房和改善性的住房需求,能有效防控風險。

建行稱,今年對于政府已經限期退出房地產市場的78家非地產主業的央企,建行將不會新增授信。今后將對不計成本競拍“地王”、圈地不建的開發商也不予貸款。

人們從已經出臺的房地產調控手段不難看出,中央政府對房地產調控采取了步步為營、多招密集連發的策略,說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。

有銀行相關負責人表示,近期市場利率一直呈走高的趨勢,包括貼現利率、銀行貸款利率以及民間借貸利率。在市場利率走高的趨勢下,首套住房貸款利率必然隨著市場利率的提升而水漲船高。加上每年各銀行貸款都有一定信貸額度,房貸占用較大信貸額度,所以各家銀行年初都有所控制。尤其在國家不斷調整相關房產政策時,銀行自然要收緊相關政策。

從一定意義上講,銀行收緊房貸對抑制房價的過快上漲會起到積極作用,進行利率優惠政策調整有利于合理引導住房消費,抑制投資、投機性購房需求。(記者程瑞華)

(本文來源:金融時報)

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