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獨立經濟學家杜猛:通脹時代,不動產保值,房價必將上漲

標簽 信貸 銀行 中國 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

關鍵詞:近期土地市場“井噴”,剛需壓抑已久,負利率存款,房價必將反彈

備受矚目的十八大已經圓滿結束。業內外對于十八大的召開一直都很關注,不過卻沒有迎來久違的喧鬧,整個房地產市場目前處于焦灼狀態,政策趨于穩定保守,市場各方觀望態度明顯,平穩、安靜來形容當前市場,著實確切。

我國長期處于通貨膨脹,貨幣貶值,不動產的保值增值,必將導致房價上漲。整體經濟的快速發展中,工業化、城鎮化仍在快速發展,新增住房需求和改善性需求將會持續增加,因此房地產業仍然處于重要發展期。隨著城市化進程的推進,剛需壓抑已久,房價必將反彈。

數據支持:

國家統計局公布的數據顯示,2012年1-10月份,全國房地產開發投資億元,同比名義增長15.4%,增速與1-9月份持平;銷售方面,1-10月份,全國商品房銷售面積萬平方米,同比下降1.1%,降幅比1-9月份縮小2.9個百分點;資金方面,1-10月份,房地產開發企業本年到位資金億元,同比增長11.6%,增速比1-9月份提高1.5個百分點;在土地市場,1-10月份,房地產開發企業土地購置面積萬平方米,同比下降18.0%,降幅比1-9月份擴大1.5個百分點;土地成交價款5762億元,下降11.8%,降幅擴大0.8個百分點。

2012年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況:1.新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有17個,持平的城市有18個,上漲的城市有35個。環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.5%;2.二手住宅價格變動情況:與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有18個,持平的城市有20個,上漲的城市有32個。環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.8%。

據統計,房地產企業除融資之外,整個房地產市場中的自有資金仍有超過2萬億資金,從負債率來看,房地產企業融資負債比多則60%-70%,少則20%-30%,全行業平均負債率為50%-55%。這與我國其他工業、礦產、汽車等行業相比已經是非常低的,更是遠遠低于地方政府高負債率,個別地方負債率達300%。

從上市房企公布的2012年前10月銷售業績來看,大多數房企都已提前或接近完成全年銷售目標。

政策支持:

在11月之前,已有不少內地房企在海外成功融資。而且,除了大批房企發債外,多家內地房企成功登陸港交所,同時,數家內地優良房企在紐約,德國法蘭克福,新加坡等境外市場已經提交上市的申請,無不預示海外資本市場重開,資金重回房地產市場。

目前房地產企業資金來源除了資本市場融資,銀行也放寬了信貸政策,樓市成交回暖,房企回籠了大量資金。

至此,讓多數房企資金狀況得到改善,這同樣表現在目前土地市場重新開始活躍,地價拍賣成“井噴”狀態。

國土資源部門統計顯示,三季度全國10個主要城市土地市場成交規劃建筑面積環比二季度上漲70.1%;總土地出讓金環比上漲123.8%,其中一線城市住宅用地土地出讓金更是環比大漲355.7%。

中國指數院發表報告指出,在政策總體偏緊的背景下,城鎮化和收入倍增將促使房地產業平穩發展,未來10年每年新增城鎮人口仍在2000萬人左右,首次置業需求強勁;半數城市家庭現有住房面積少于30平米,改善性需求旺盛,收入倍增計劃落實將大大提升各類需求的支付能力,為房地產業提供動力。

隨著城市化進程的推進,在銀行業和房地產業的蛋糕中,政府、企業、銀行各自拿走三分之一,而且國內的銀行或規避、或轉嫁,將風險化解,將對房價上漲起到推波助瀾的作用。

中國的房地產市場存在著“看得見的手和看不見的手”的雙重做用。無論是買房者持幣觀望、房地產業形勢不佳,這都是次要的,最重要的是房地產資金流還是安全的。除了市場的剛性需求,通貨膨脹帶來的保值需求,支撐企業與地方政府對賭的條件主要在于,2012年上半年國民經濟運行持續低于預期,房地產市場繼續下行將對全年經濟形勢產生不利影響,因此,政府并不會繼續對房地產進行打壓,“我們很難去用現在的市場情況去判斷房價一定會降。”

主要觀點:

房地產行業是一個特殊的行業,對國民經濟影響深遠,重要性主要體現在拉動經濟與穩定經濟。首先,從拉動經濟方面來看,房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展,據統計房地產行業直接或間接影響60余個行業。考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動,當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次,從穩定經濟方面來看,由于產業關聯度高,房地產開發投資的大幅波動,可以帶動其它相關產業也出現波動,最終必然會引起經濟的波動。同時,由于開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款,所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自于銀行貸款,因此保持房地產開發投資的平穩增長,對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。

在中國經濟快速發展的時期,房地產行業實際上已經成為一個名副其實的支柱產業,必然牽動著整體經濟,繼續打壓勢必會影響經濟穩步發展,與整個國民經濟的調控目標相背離。現在市場已經企穩回升,而且會持續下去。

預計,在通脹時代下,在保值需求、剛性需求、投資需求、地方財政安全需求等因素下,房價必將上漲,但中央政府絕不會容忍出現報復性反彈。(財經記者謝軍)

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