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廣東郁南嘗鮮建房抵押貸款額度一般限制5萬以內

標簽 信貸 中國 創新 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

譚華東是云浮市郁南縣平臺鎮古勉村的村民,日前,南廣高鐵郁南站建設征用了他家的老房子。他準備趁此機會蓋一棟五層高的新房子,可是,他還差一些錢。正當他在發愁之時,郁南縣推行了一項“農村建房抵押貸款”的工作,他以宅基地為抵押,貸款3萬元,終于蓋起了新房子。

今年4月,郁南縣與縣農村信用社合作,率先在全省試行農民抵押貸款建房,探索以農村建設用地、宅基地、林權、耕地承包經營權為抵押物,盤活農村閑置資產,擴大農村消費貸款領域。

郁南的這一激活農村金融的做法,在全省乃至全國都是一個先行者。正因如此,郁南的探索受到了廣泛的關注。“郁南的改革如果做得好并得到推廣,那將是中國農村一場深遠的變革。”中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田(微博)說。

個案

建房抵押貸款解了燃眉之急

古勉村是郁南一個平凡的村莊,但是因種種機緣巧合,它被推到了“農村建房抵押貸款”探索的前沿。由于支持南廣高鐵和火車站建設的需要,郁南縣平臺鎮的古勉村原址被征用,整村搬遷到別的地方。大量的村民要建新房,一些村民資金不足。一批古勉村民因此成為郁南縣“農村建房抵押貸款”試水者。

該村的治保主任孔慶科,是第一個吃螃蟹的人。出于長遠的考慮,他打算建一棟5層半的樓房,每一層面積150平方米,整棟樓房的造價接近70萬元。但是除了政府拆遷給的幾十萬的補償款和自己多年的積蓄外,孔慶科還差一點錢。正當他為資金缺口而四處張羅之時,郁南縣“農村建房抵押貸款”的做法正式推開。孔慶科瞄準了這個機會,今年8月份提交了申請,9月初他便拿到了第一筆5萬元貸款。

“這筆貸款雖然不算多,但是卻解了我們的燃眉之急。”孔慶科說,如果沒有這筆貸款,他建房子的日期可能要拖一拖,對于他們這些房子已被征用的村民來說,這是一件十分痛苦的事。

在孔慶科看來,“農村建房抵押貸款”是一件很好的事。“比如說,農民要娶媳婦,如果沒錢蓋房,結婚的日子可能就要拖后了。又比如說,農村有一些房子是危房,如果農民沒錢維護或重建,生命財產安全就受到威脅了。”他說。

在郁南縣,除了孔慶科,如今已有不少農戶享受到了這個政策的好處。截至目前,郁南全縣已收到了超過200份農戶申請資料,申請金額為785萬元,其中獲得授信的農戶有107戶。作為郁南最早的試點,平臺鎮目前申請貸款戶數53戶,其中獲得授信的有48戶,授信金額為220.5萬元。

意義

激活農村金融和農村建設

“農村建房抵押貸款”的做法,事實上是郁南農村信用體系建設的一個延伸,也是該縣深化農村金融改革、進一步激活農村金融市場的著力點。

農民貸款難一直是影響農業效益提高和農村各項社會建設推進的難題。2009年,云浮結合建設全省農村改革發展試驗區,在郁南縣推行農村金融改革,以郁南縣勿坦村作為試點,以農戶信用評級來創建“有信用就有錢”的金融機制和農村社會管理機制。這一做法開了全國的先河。目前,“勿坦模式”信用村、信用戶創建已在云浮全市得到了推廣。

作為廣東農村金融改革的一個試驗田,云浮“勿坦”信用村建設收效明顯。云浮市銀監局的統計顯示,今年上半年該市金融機構投向“勿坦模式”信用村貸款的不良率僅為1.07%,而投放在非“勿坦模式”的小額貸款,其不良貸款率高達6%以上。這一結果讓鄭風田教授十分感慨:“事實上,認為農民不講信用、窮人還款記錄比富人差,都是一個誤區。”

就云浮的創新探索,專家認為,云浮是全國農村改革發展試驗區,應該“先行先試”為全國探索經驗。

“農村長久貧困的一個原因是信貸的不平衡。”鄭風田說,由于農村產業利潤率的低下,眾多農村信用合作社基本成了農村資金的抽水機,將農村本來就少的資金源源不斷地輸送到城市,農村產業的發展則缺乏資金支持。一旦開放農村在建房的抵押貸款,可讓城市的資金回流到農村,改變目前資金單向流動的局面,從而促進農村的繁榮,解決城鄉差距越拉越大的問題。他認為,廣東應該充分利用“先行先試”的政策實驗機會,率先嘗試農村在建房抵押貸款的模式,松綁農民積蓄激活農村消費市場,以換取接下來經濟的30年高速發展。

省委農辦副主任陳祖煌也表示,“農村建房抵押貸款”要得到全面的推廣,單從地方探索嘗試顯然是不夠的,需要在國家層面一系列的法律調整,局部探索值得鼓勵。

廣東省農村政策研究中心顧問江惠生則強調,探索“農村建房抵押貸款”關鍵是要完善相關的制度,保護好農民的利益。建議廣東先行一步,真正發揮“先行先試”試驗田的意義。

探索

風險控制盡量考慮周全

對于“農村建房抵押貸款”的探索,郁南十分小心謹慎,盡量避免“農民還不起貸款”情況的出現。“我們既要改革,也要盡量在現行的法律框架內進行創新,避免出現問題,所以在風險控制上就考慮得比較充分。”郁南縣主要負責人說,該縣采用了國有企業擔保、信用戶評定、經濟實力考察、抵押物評審等方式,以降低“農村建房抵押貸款”的風險。

按照《郁南縣農村建房抵押貸款工作指引(試行)》的規定,農戶建房貸款的額度一般限制在5萬元以內,最多能貸到8萬元。而貸到的款只能用于建房,不能它用。平臺鎮農信社有關負責人告訴筆者,為保證專款專用,即使農戶獲得了授信,農信社也要和鎮里的負責人士對現場作考察,根據工程的進度分批發放貸款。“一方面可以保證貸款不會被挪用,另一方面也可以減少農戶的利息支出。如果還沒動工,一般都不會馬上發放貸款。”該負責人說,農戶的建房貸款也是直接打到建材供應商等賬戶上,不經過農戶之手。

為了防范風險,農戶必須有一定的經濟實力和信用度才能貸到款。農戶提出申請后,村干部、鎮政府工作人員等將調查其誠信家底。農信社也將對農戶的還貸能力進行嚴格的評估。同時,也需要經過本村2/3以上村民簽字證明,同意以村集體土地使用權向金融機構抵押貸款。筆者了解到,郁南縣2009年開始的信用村、信用戶創建工作為這些工作打下了基礎。

為了進一步降低金融機構的風險,郁南還采用了政府擔保的做法,即,由政府成立國鑫投資公司(受縣委、縣政府委托,作為農戶宅基地抵押貸款建房擔保人的國有公司),注入1000萬元的資金,假如農民還不起貸款時,國鑫投資公司先償還金融機構的本金和利息,然后再處理農民的債務問題。

農民還不起貸款怎么辦?

焦點

由于郁南在9月份才放出第一筆農村建房抵押貸款,尚未遇到不良貸款的問題。再加上有層層把關和之前信用村、信用戶建設的基礎,郁南縣對不良貸款問題并不是很擔憂。但是,作為一項開創性的工作,郁南依然必須回答一個問題:萬一農戶真的還不了款,怎么辦?農戶會否失去住房?

對此,郁南因地制宜用三種方法解決這類問題:首先,現行法律的規定是“一戶一宅(指宅基地)”,但是農村的現實是“一戶多宅”。所以郁南實行建房抵押普遍的做法是用舊宅基地做抵押。如果農戶還不了款,就由國鑫投資公司將舊宅基地收回來,用于農村基礎公益設施建設或者城鄉土地增減用途;其次,在林權、經營權和土地承包經營權方面,出現了不良貸款,將由國鑫公司收回,調配出租給種植大戶承包經營進行種植發展,走集約化發展之路;而古勉村屬于第三種類型,即將新房宅基地做抵押,由于樓層都在三層半以上,而且地處高鐵站場,一旦出現不良貸款,國鑫投資公司也只是收回農戶一樓的商鋪經營權,而并非整棟樓房。

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