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開發商“零利率分期付款”應對房產稅

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

開發商“零利率分期付款”應對

房產稅來了!既在意料在內又是那么突然。盡管對于房產稅的開征,業內在去年早有預期,但是重慶在上周就正式明確提出征收,并有望在一季度出臺正式文件的消息仍然引起房地產業內軒然大波。從目前效果而言,重慶成為第一個“吃螃蟹”的城市,對于國內豪宅市場的威懾力已經呈現。據悉,同是作為試點城市的上海,開發商已經風動,不少高端樓盤已開始采用分期付款、延遲開盤等手段來抵擋房產稅的襲擊,更是有樓盤打出了“零利率分期付款”旗號。但對于這一項政策的正式浮面,業內仍存在較大爭議,其中爭論最為激烈的便是房產稅的實際“效用”。

房產稅VS加息

齊抑“通脹”?

從2010年國家針對房地產的政策制定的軌跡可以看出,宏觀調控方向已由純粹的“嚴打”轉向與控“通脹”同行。而就在2011年剛開始,房產稅就已然正式落地,這與控制“通脹”的目的是“有效合一”還是“背道而馳”?

耶魯大學管理學院金融學教授陳志武(博客)日前在公開場合向媒體表示,對重慶確定開征高檔商品房房產稅做法的態度是“不提倡”。理由便是“國內稅收已經比較重,而中國尚沒有機制去迫使相關部門主動實施減稅的政策。”他認為,作為目前國內經濟市場最大的現實,就是流通的貨幣太多,但投資的品種太少。房產稅的開征,“有望在短期內暫時緩解房價上漲的壓力。”但另一方面對于通脹的抑制效果并不明顯。而作為控通脹和壓房價的結合,相對于稅收政策,加息上調利率貨幣政策手段仍是更加有效。

此外,更有專家指出,目前推高房價不僅僅是需求,更重要的是市場流通的貨幣,目前可投資的范圍小,房地產安全性又較高,僅依靠開征稅收很難壓制市場投資和投機的需求,“能買得起高價物業的投資者,即使多征1%至2%的稅也會買,最后的結果轉嫁到普通購房者身上,還是把房價推上去,可能再次變相推高物價,對抵制通脹并沒有好處。”稅法專家胡怡建也認為,在市場化的土地供應有限的情況下,在貨幣泛濫沒有解決的情況下,用稅收來解決房價問題作用很有限。

房產稅VS炒地王

能否壓地價?

“房產稅的開征,最主要的不是馬上壓低市場價格,而是針對地方政府的‘土地財政’政策。”滿堂紅高級研究主任肖文曉分析稱。今年1月7日召開的2011年全國國土資源工作會議公布的數據顯示,2010年全國土地出讓金高達2.7萬億,同比增加超過70%,占全年10萬億財政收入的27%。“而房產稅的開征將改善地方政府的資金收入來源,有利于控制土地出讓價格。”

盡管目前地方政府債務仍不透明,但據去年6月23日十一屆全國人大常委會上,審計署公布調查的18個省、16個市和36個縣本級財政數據顯示,截止2009年底上述地方各級融資平臺公司307家,其政府性債務余額共計1.45萬元,而地方政府的債務總額近2.8萬億元。據業內人士稱,在以往,如此龐大的債務基本都依靠土地拍賣所得的出讓金支付。而現時重慶房產稅的落地,有評論認為或將改變目前地方政府對炒高地價的熱捧。“房產稅的征收,相當于擴充了政府收入的渠道,在一定程度上會降低土地的成交價格,會變相地降低開發商成本,房價會更趨向穩定。”首創集團總經理、首創置業董事長劉曉光就表示,“房產稅應該普遍征收,據人民大學測算,房產稅大概一年能收7000億,這7000億如果真能收到會逐漸取代土地財政。”

但對于房產稅開征對地方財政的影響,業內仍有不同的聲音。財經評論員葉檀在接受媒體采訪時盡管表示出臺房產稅“支持”,但同時她也提醒,房產稅并不能解決地方財政。“先對高端住宅進行征收,征幾十億最多上百億的稅收,你要說最終解決土地財政收入問題恐怕不可能。”葉檀(博客)分析稱,開征房產稅最重要的不是將結果改變,而是將中間很多問題進行變量,“對未來通脹預期以及中間制度性的變化才是最重要的。”

房產稅VS樓價

市場取代行政?

“房產稅作為稅收的調整是合理的,如果把它作為抑制房價的武器,不但目的不對,方法也不對,短期有可能在大家沒有明確預期的時候可以實現。”任志強曾作此表示。而事實上,部分網站針對房產稅征收的調查結果顯示,超五成網友表示“房價會上漲”,21.7%網友表示“房價會下跌”。這在一定程度上反映出,對于房產稅能打壓樓價,購房者們仍然顯得“信心不足”。

房產稅開征能對市場價格造成多大的沖擊?這不僅是購房者們最關心的問題,也是業內專家們討論的焦點。“不要過分期待房產稅開征能壓低樓價。”滿堂紅地產高級研究主任肖文曉在接受本報記者采訪時稱,他認為,在短期內,政策的落實對市場肯定有一定的沖擊作用。但是“稅收政策的出臺,對于樓價影響不會太大。”

據肖文曉分析,目前市場的反應僅僅是因為對房產稅期望值過高,但這種心理上的影響很快就會被消化。“1%-2%的征稅幅度相對于去年的房價漲幅而言并不算什么,對于市場的炒家而言影響不大。”目前推高樓價的主要因素仍是投機者的短線炒作,“即使征稅,但這種投資的差價仍然可以通過市場轉嫁給購房者。如果供求關系不變,不加大供應量,樓價是不會因為房產稅而大幅下調。”

對于房產稅的影響力,合富輝煌首席分析師黎文江在接受本報記者采訪時表示,對于市場,更多的是政策轉變的一個信號。“房產稅作為市場行為,比限購令這種行政命令更加合理。”盡管稅收政策的出臺難以很快很有效地打壓樓價,但是從限購令這種純行政打壓政策轉向開征稅收來進行市場的自我調節,對于理性地調控樓市更加可行。黎文江分析,限購令打擊面太廣,導致真正有住房需求的真實購房者也在受控之內,而“房產稅的開征,只打擊高端消費群,不但范圍小而合理,同時也是打壓了一部分投機者。對于市場的健康運行有好處。”

南方日報記者蔣勁勁

(本文來源:南方日報。更多精彩內容,請登錄南方報網)

1月9日,重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出,“十二五”期間,重慶將加強財稅調節,開征高檔商品房房產稅。有消息稱,重慶市針對高檔房征收的房產稅稅率可能在1%左右,試點方案可能在一季度推出。雖然分析人士認為,重慶試點是為房產稅將來在全國鋪開累積經驗,完善房地產稅收體系。但是在新年的伊始,祭出此招,在樓市仍舊掀起了大波,各種猜測對照接踵而至。

重慶房產稅的諸多細節尚未明晰,但卻透露出一個最重要的信號:財政部已原則同意。在媒體的“挖掘”下,上海版的房產稅也漸露輪廓―――“只對新房征收”、“人均免征面積60~70平方米”、“稅率0.5%~0.6%”。上述三個要點是目前關于上海房產稅最為權威的消息。

就往年的慣例,每年的政策調控都是在全國“兩會”之后,而2011年伊始,傳言多年的房產稅就開始在滬渝兩地尋找落地,讓今年樓市政策調控的來臨早于往年。

即將實施的滬渝版房產稅較此前流傳的版本明顯降低了門檻,對于目前房產稅展露的“雛形”,多數專業人士都表示,房產稅難以撼動房價。戴德梁行(DTZ)華中、華西區策劃發展顧問部董事黎慶文甚至判斷,如果房產稅只是針對新購單位,就不會對目前的廣州房地產市場產生影響。黎慶文認為,各主要城市開征房產稅的對象應該會“先小再大”,也就是說,向一小撮人先下手,而不是一開始就全面開征房產稅,例如當前先從面積比較大的豪宅或別墅開始征收房產稅,然后再慢慢擴展到整個市場。

他認為,房產稅不是“洪水猛獸”,目前的征收方法,根本不會影響房地產投資,甚至于,在重慶和上海房產稅的“刺激”下,廣州等一線城市,還將有一陣上漲的瘋狂。投資者將入場“囤房”,趕搭開征房產稅前的“末班車”。

第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄在接受記者采訪時也表示,房產稅在西方國家都征收了多年,國內如果征收房產稅的話,物業類型將從商業地產開始征收,再過渡到所有不動產。征收范圍也將從部分一線城市開始開征再過渡到全國范圍。從長期來看,物業稅的征收有利于規范和引導房地產健康發展,同時物業持有成本將提升。

記者關麗

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房產稅試點影響有限

重慶版房產稅掀起陣陣波瀾,據中央電視臺報道,重慶市市長黃奇帆透露房產稅不僅要向高檔房開征,還要向存量房開刀。去年以來,上海、重慶、深圳將進行房產稅試點的消息不斷引起社會輿論關注。住建部政策研究中心副主任王玨林表示,不是房產稅出臺就可以解決樓市的問題,大家把房產稅作用看得過高,房地產市場要加快法制建設和管理。而上海易居房地產研究院的周建成認為,房產稅的主要功能是增加地方財政收入,在抑制房價方面,房產稅的作用將不會是長期的。他判斷,從目前上海版房產稅在市場上傳言的各種細則來看,如開征一年地方財政收入增加10億元至20億元。從中長期來看,房產稅效應將很快被市場消化,房產稅出臺一段時間后,樓市將恢復常態。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成指出,推出房產稅一是想抑制投資性需要,以此平衡房價增長;二是為地方政府開辟穩定的稅收來源;三是抑制貧富差距進一步擴大的趨勢。尹伯成認為,堅持房地產調控力度才是抑制房價過快增長的根本,調控政策一旦發生松動,房價或將出現報復性反彈。

另一方面,目前積極試點開征房產稅的僅有重慶、上海兩城,相關政策影響力并未擴展至其他一線城市。專家分析,對于這些一線城市來說,房價上漲壓力較大,保障房建設壓力也很大,土地出讓可開發空間又越來越少,迫切需要開拓新的財政收入。而多數二、三線城市房價壓力不很突出,地方財政收入也還能在很大程度上依賴土地出讓,這些城市暫時沒有必要試行房產稅。

南方日報記者李廣軍

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廣州最大的保障房項目開工

保障房出手狙擊樓價

1月11日,廣州最大的保障房項目龍歸城奠基,為廣州今年的保障房建設打響開門紅。據了解,位于白云區太和鎮的龍歸城項目,總用地面積34.6萬平方米,總建筑面積約105萬平方米,住宅面積72.6萬平方米,其中,公共租賃房36.3萬平方米,經濟適用房24.8萬平方米,限價房11.5萬平方米,設計戶數1.2萬套,有一房至三房單位,規劃居住人口約3萬人,預計竣工時間為2012年。

出席此次奠基儀式的廣州市委常委、常務副市長蘇澤群表示,將會嚴格執行國家保障房分配和管理體制,保證做到合理和公平,并把保障落到實處,保證低收入人群住房問題。廣州市國土房管局局長、市住房保障辦主任李俊夫透露,在去年新開工建設的12個保障房項目中,公共租賃住房的建設量約占當年保障房建設總量的38.5%,而龍歸城示范區公共租賃住房的比重則達到50%。據悉,廣州的保障房力求多元化,增加靈活性,以更貼近中低收入困難家庭。而在正在施工的廉租房的戶型中,最小的一房一廳單位只有35平方米左右的建筑面積,非常實用,雙特困戶在現在1元/平方米/月的租金標準下,一個月就只需要付出35元的租金就可租到廉租房。

廣州市住房保障辦相關負責人介紹,去年,廣州共完成住房保障戶,超出省下達的住房保障戶工作任務的82%;包括龍歸城在內,新開工建設保障房項目12個,總建筑面積308萬平方米、4.07萬套,去年新開工建筑面積占“十一五”期間保障房建設總量的50%,圓滿完成了去年初《政府工作報告》要求的新開工建設300萬平方米、4萬套保障房的目標任務。在今年的保障房建設規劃中,廣州將按照“保基本、多層次、廣覆蓋、可持續”的原則,結合低收入住房困難家庭的人口數量、年齡結構、居住需求及經濟承受能力,確定合理套型面積標準和合理建設比例,以滿足低收入家庭的多元化需求,體現緊湊型、小戶型的建設導向。

南方日報記者李廣軍

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