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首套房貸利率松緊不一分析稱明年初或好貸一些

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

日前閉幕的中央經濟工作會議提出,將繼續堅持穩健的貨幣政策,但會根據經濟情況實時適度進行“微調預調”。

隨著貨幣政策“預調微調”的全面展開,加之12月5日后,由于商業銀行準備金率下調0.5個百分點,釋放了4000億元流動性,市場普遍猜測此輪“放松”很可能將惠及房貸。近期,有媒體報道北京、天津、南京、廣州、長沙等地針對個人住房貸款利率上開始松動,但就《經濟參考報》記者了解的情況來看,各家銀行在執行首套房利率方面并不是一致松動。

值得注意的是,臨近年末考核期,銀行存貸比逼近紅線的局面并未緩解,不少分析人士判斷,銀行更多地會選擇將個人房貸業務押后到明年初集中投放。

國有大行適度微調股份制銀行依然穩健

堅持穩健的貨幣政策,同時進行適時適度微調預調,這已經在銀行房貸業務上有所體現。比如建行,從個人房貸“一刀切”改為“區別對待”。

從10月份開始,就有媒體報道稱“建行部分支行已經上浮首套房利率至1.05倍”。“事實上,第三季度末,銀行信貸額度普遍開始緊張,有首套房貸利率上浮的跡象,但就建行而言,首套房利率上浮1.05倍并不是最低限,而是首套房利率平均上浮1.05倍,所以一直以來,建行依然是有基準利率的。”建行北京分行零售信貸部經理在接受《經濟參考報》記者采訪時表示。

盡管信貸額度收緊,但不少銀行依然表示將保證個人房貸的投放量,至于利率方面則依然需要根據客戶資質審核來確定。就建行北京地區的情況來看,今年1-10月份北京地區個人住房貸款增量為160億元,比去年同期多增70億元。

據上述建行北京分行經理預計,“年末建行個人住房貸款的額度還是有的,并且總行在這一塊信貸投放是支持的態度。至于個人房貸利率是否全面放松,目前并沒有接到總行通知,一般還是根據市場情況和銀行資金情況做適當調節。”

除建行外,《經濟參考報》記者了解到,工行個人首套房貸也有執行基準利率的情況,但總體來看并不多。同時,交行個人首套房貸利率平均上浮6%,農行個人首套房貸利率平均上浮5%,與第三季度平均10%相比略有放松,但幅度不大。

據觀察,個人房貸利率有放松跡象的一般是國有大行,部分股份制商業銀行不僅未放松,反而有收緊的情況。就華夏銀行而言,“今年前三季度,首套房我們還有做基準利率的情況,但現在普遍上浮5%,基準利率基本不做了。這和銀行信貸額度有關。”華夏銀行北京分行某個貸經理對記者表示,華夏銀行從11月26日以后首套房貸基準利率均是上浮5%。

此外,中信銀行首套房貸利率上浮6%,深發展上浮10%。僅招商銀行、光大銀行、北京銀行依然有首套房貸利率執行基準利率的情況,據知情人士透露,北京銀行首套房貸利率根據客戶資質審核,還有下浮5%的情況。

加息累積效應明顯

今年央行連加三次利息,5年期以上商業房貸基準利率將達7.05%,而從明年1月1日起,房貸利率就將按照此最新利率標準執行。值得注意的是,明年起需要做調整利率的個人房貸是指,在央行今年7月6日宣布年內第三次加息前,已經與銀行簽訂了個人房貸合同,并且在個人房貸合同中約定次年1月1日調整利率的個人房貸。

根據銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》,一般第二十六條就對利率的調整方式進行了約定:貸款期限在一年以上的,貸款利率于每年1月1日調整一次,在借款期限內,如未遇基準利率調整,則貸款利率不做調整。大部分購房者此前在簽訂個人房貸合同時,均與銀行約定貸款基準利率的調整方式為“次年1月1日”。

粗略計算,從明年1月起的房貸基準利率,將比現在最多要上漲0.65個百分點,漲幅會在10%左右。在今年不同時段辦理的個人房貸,基準利率上漲的幅度會不一樣。

首套房貸“或許明年初能更好貸一些”

盡管也有不少分析人士認為,“未來首套房貸款利率仍有下降空間”,但不可否認的是,明年房地產市場的調控依然是宏觀調控政策的重中之重。對于房地產開發貸,監管部門要求銀行嚴格控制風險,但對于個人住房貸款,銀行依然根據市場情況在不斷調節。剛結束的中央經濟工作會議要求,加快普通商品住房建設;逐步解決城鎮低收入者、新就業職工、農民工住房困難。

“對于個人住房貸款業務,銀行一直都是比較重視的,并且在額度控制上也比較靈活。”一位銀行業分析師稱,“進入第四季度后,貨幣政策適度放松的跡象顯現,央行不斷向銀行注入流動性緩解市場資金緊張,有些銀行在個人貸款業務方面的額度是有的,對于個人住房貸款可能會騰挪出一定的額度,但有些銀行貸款量依然緊張,因此不可能全面放松房貸。”

此前,銀監會主席尚福林表示,銀行業應該合理支持真實自住購房需求。在嚴格執行差別化房貸政策的前提下,應首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

還有不少分析人士判斷,“明年宏觀政策調控注重拉動內需,而房地產市場也將在減持調控政策的情況下,根據不同地區、不同階段做一些微調。至于購房市場,首套房政策或許會在明年初有一定松動,加之銀行明年初貸款額度放松,首套房貸或許能更好貸一些。”

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