核心提示：住房按揭貸款停滯，不過是房地產冬天的一個縮影，更糟糕的是房地產開發貸款的境遇。

冬天還未真正來臨，個人住房按揭貸款市場已是一片蕭條，北京、上海、廣州等一線城市銀行上調按揭貸款利率折扣漸成趨勢。

繼建設銀行北京分行明確將首套房貸款利

率上調至基準利率1.05倍之后，10月17日，本報記者了解到，交通銀行北京分行也已上調首套房貸款利率，且根據客戶資質不同，可上調至基準利率的1.1倍。就在一個月前，這一利率還可以打八五折。

“如果現在買房的話，很有可能年內無法拿到房款。”北京中原地產三級市場研究總監張大偉說，北京市各家銀行個人按揭貸款的審批和放款期限已大大被延長，“最快也得一個半月。”

住房按揭貸款停滯，不過是房地產冬天的一個縮影，更糟糕的是房地產開發貸款的境遇。10月17日，某國有大行授信部負責人向記者坦言，早在年初，房地產開發貸利率就已上浮10%，目前由于額度緊張，部分地區開發利率已上浮30%-50%。

同時，監管正在倒逼銀行遠離開發貸。中金公司最新調研報告顯示，部分商業銀行開發貸的風險權重已經調整至150%。風險權重的提升，使得原本就是調控重災區的開發貸對商業銀行完全失去了吸引力。

開發貸利率上浮30%-50%

房地產開發貸風險權重上調至150%，緣自今年6月銀監會發出《商業銀行資本充足率管理辦法（征求意見稿）》時，擬對房地產開發貸風險權重上調至150%。在正式的征求意見稿中，這一條已被刪除，但仍然賦予了銀監會在第二支柱框架下增加高風險資產組合和高風險銀行資本要求的自有裁量權。

“這會進一步占用銀行的信貸規模，”某股份制銀行信貸管理部負責人告訴記者，個別銀行在內部審核時已開始按照150%計算風險權重，這將會壓縮開發貸的利潤率。

“目前銀監會沒有更新的調控政策出爐了，但額度是個大問題。”10月17日，一位股份制銀行風險控制部門負責人告訴記者，額度有限的情況下，各家商業銀行對開發貸都很謹慎，嚴控新增，且貸款利率普遍上浮。

據中金公司調研，信貸資源有限的背景下，武漢地區的開發貸利率已普遍上浮30%-50%。一些銀行會優先選擇支持拿地價格較低的項目，即嚴格實施名單制管理。

按揭貸款延遲放款開發貸利率上浮3-5成

同時，銀行也加強了風險管控。上述國有大行人士告訴記者，該行按照整體風險客戶資質、資產負債情況、是否多元化經營、是否涉及民間借貸、是否捂盤惜售及銷售回款等情況，進行綜合評估。對于參與民間借貸的開發商，他們會堅決遠離。

一方面，在銷售回款及信貸資金流向控制方面，銀行普遍采取封閉式管理，因地制宜控制風險。如合肥一家銀行就采取部分項目控制商品房發票，與銷售回款掛鉤的辦法。

另一方面，銀行普遍將貸款償還進度與銷售情況掛鉤，武漢一家股份制銀行就是按銷售進度要求還款，樓盤銷售40%-50%銀行就能全部回款。

此外，銀行更加注重貸款抵押落實情況，并對貸款價值比（指貸款金額和抵押品價值的比例）進行了嚴格規定。中金調研顯示，武漢的商業銀行貸款價值比一般控制在50%以下，即開發商自有資金+建設企業墊資占項目總投資的50%以上。

部分銀行停放二手房房貸

額度緊張之下，一些銀行傾向于只向本行支持的開發商的項目發放按揭貸款。據本報記者了解，北京交行、民生等中小銀行基本已經停止發放二手房房貸。

房貸利率上浮已成必然。中金調研報告顯示，目前按揭貸款利率普遍是一套房上浮10%，二套房上浮15%-20%，且首付達到30%-60%。