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過橋貸款度日:上海地產商應對艱難歲月

標簽 銀行 收益 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

本報特約記者陸彬杰上海報道

由于去年上半年以來的限制外資購房等一系列政策的出臺,上海高檔樓盤及別墅的銷售業績均告不佳,上海的開發商們現在正急需資金度過年關。

仲量聯行最新報告顯示,上海幾個市中心的樓盤,如“上海灘花園”、“匯寧花園”、“翠湖天地御苑二期”、“永業公寓二期”等,2006年第四季度銷售業績均不理想,有些樓盤一個季度只售出8套。

據悉,上海一批高檔樓盤和別墅的開發商,正在從信托私募等一些非銀行機構和一些大型房地產國企取得過橋貸款

這種融資方式下,如果房地產企業銷售依然不佳,房地產行業的風險將轉嫁給這些提供過橋貸款的機構。

過橋貸款融資

高力國際研究報告顯示,2006年第四季度,受限外政策的影響,上海的高檔樓盤租金大幅下跌,豪宅的空置率達到17%,同時導致2006年豪宅租金負增長3.6%。

仲量聯行上海研究部總監何恩凱表示,上海大部分高檔住宅的成交量近期都在大幅縮水,而今年的供應量又特別大,預計將有套新房源推出。2007年,豪華高檔公寓樓仍將持續價高量縮的狀態。

分析人士指出,一般體量在9萬平方米的高檔樓盤銷售周期在一年半左右,由于受到限外等一系列政策的影響,預計銷售周期將延長到兩年左右,開發商的資金肯定會緊張,甚至出現資金鏈斷裂的情況。

不僅高檔公寓滯銷,別墅銷售也存在相同的狀況,荒島房產工作室統計表明,當前上海別墅市場可供開發的土地達450萬平方米,如果按照目前一年消化150萬-180萬平方米的速度測算,需3年左右時間方可消化。

上海房產專家蔡為民認為,外資淡出,開發商面臨供需結構雙重擠壓,高檔樓盤的銷售將陷入進退兩難的境地。

面對壓力,開發商開始尋找短期融資來度過年關。據悉,上海的佘山別墅區價格在1000萬以上的高檔別墅,以及上海市中心單價在元/平方米左右的高檔樓盤的開發商們,正在從信托、私募等一些非銀行機構和一些大型房地產國企取得過橋貸款。

房地產商把別墅或公寓抵押給非銀行機構或手中有閑余資金的國有房地產企業,進行融資,期限一般在半年至一年,利率通常在10%以上。

轉嫁風險

央行2006年《金融穩定報告》指出,在房價攀升和房地產信貸規模較大的情況下,需關注房地產市場波動帶來的潛在風險。

上海五合智庫總經理鄒毅表示,事實上,在房地產市場好的情況下,非銀行機構或者同業拆借的放貸,風險較小,自身的收益也較大。然而在目前市場不明朗,尤其是高檔樓盤出現滯銷,銷售周期被進一步拉長的情況下,放貸給這些項目風險較大。“如果開發商融資后,銷售仍然沒有起色,將危及國企及非銀行機構資金運作的安全性。”

開發商通過過橋貸款融資,把自身的銷售風險轉嫁給了非銀行機構和一些國企。另外,有些物業抵押給非銀行機構之前,已經抵押給銀行,這可能導致產生壞賬的風險。

虛假銷售

據悉,開發商在取得過橋貸款的同時,還會把一些別墅、公寓轉到自己注冊的一些公司名下,制造房產銷售火爆的假象,以此促進銷售。

查詢上海“房地網”可以發現,目前佘山一些別墅合同撤銷率非常高,如有的別墅項目可售套數為16套,合同撤銷率卻高達6次。上海泰麒房產工作室分析師何凌飛認為,一般情況下,這種總價超千萬的別墅不會輕易下單,而下了單的便不會輕易撤單。

事實上,先前湯臣一品的操作方法已經給其他開發商敲響了警鐘,湯臣一品的開發商接受了有關稅務部門的稽查,被要求提供原始資料、相關報表等,其理由是湯臣一品被疑涉及虛假銷售。

分析人士指出,面對開發商利用虛假銷售騙取購房人信任的情況,相關部門應當對開發商的整體銷售過程進行有效監控,特別是對于利用虛假銷售來騙取購房人信任的開發商,相關部門應當拿出相應的措施來懲戒這些違規的開發商。

來源:經濟觀察報網

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