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樓市崩盤論再起分析稱不必憂心房地產會崩盤

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

在持續兩年多的房地產調控政策下,尤其是在2010年底陸續啟動的房產稅試點、“十二五”期間3500萬套的保障房計劃、以及今年12月初住建部延續限購令等一系列持續加力的調控政策下,房價持續上揚曲線的斜率正在降低,習慣于高速擴張的房地產企業亦在紛紛收縮戰線。

在這種背景下,我國房地產業可能崩盤的議論不絕于耳。

“樓市崩盤論”再起

但凡調控的“拳頭”稍微攥緊,就有開發商“哭窮”、叫囂“活不下去”,還有購房者打砸售樓處要求退房,更有所謂專家預言“樓市崩盤”,似乎房價一降,對于中國經濟的打擊面將無法挽回。

英國《金融時報》吉密歐報道文章稱,中國房地產業急剎車的可能性日益加大,這對于悲觀情緒和不確定性正日益加劇的全球經濟而言,意義非同一般。中國對于原材料的需求,推動了一些大宗商品出口國的繁榮發展,上述情況對于這些國家來說尤為重要。以下為部分內容。

在一所如同古代王宮的樣板間里,一群銷售人員閑散地站立那里。此時,中國房地產崩盤的日子隱隱迫近,而他們正處在崩盤的“前線”。

在中國三線沿海城市溫州,一條受到污染的河流旁邊坐落著“中梁首府”樓盤,這是一個凡爾賽風格的豪華公寓項目,目前尚未開建,但已經在以每平米7萬元人民幣(合美元)的價格對外發售。這一價格是溫州普通人年均收入的兩倍多,要想在這里買上一套150平方米的房子,即使不吃不喝,他們也要攢上350年的錢。

不過,即便少數能買得起的人,想法似乎也在改變。一位因擔心丟掉工作而要求匿名的銷售助理表示,“上頭告訴我們,在公開場合要宣稱一切都進展順利,即便溫州其他所有項目都賣不動,我們的房子賣得出去。”

“中梁首府”在售的198套房子中,未來房主已交首付款的大約只有十幾套。這位銷售助理表示,“房價跌得很快,所有人都在等著房價進一步下跌,然后才會考慮出手。”

12月19日,在2012年《社會藍皮書》暨社會形勢報告會上,中國社科院學術委員、社會學研究所所長李培林教授表示,“整個房地產業如果出現崩盤的情況,會對經濟造成致命的影響。”

不必憂心房地產會“崩盤”

與“放量大漲”的2009年相比,當前的房價仍然高出了20%左右,而如果與2003年二次房改時的房價相比,當前的房價則更是高出了300%以上。“崩盤論”言之尚早。

的確,如果我國房地產業崩盤,不僅會引發房地產關聯產業的應聲回落,亦有可能引發我國銀行業的系統危機。而如果占我國融資總量80%以上的銀行業,一旦發生系統性危機,其結果必然是災難性的。

僅僅兩年時間,我們對房地產未來的預期,已由過于樂觀的“盛世論”,轉向過于悲觀的“入冬論”。

這種情緒化的急劇扭轉,顯然有失理性的分析。因為,對房價過快上漲的“抑制”,并不意味著對房價的終極“打壓”,更不意味著對房地產業的“打壓”。自2009年底持續至今的房地產調控,其主要目的是為了呼應民生,抑制房價過快上漲、擠出房價高企的泡沫,而并非終極打壓房價,更非打壓房地產業。

此外,我國房地產的剛性需求并未消失,在度過此輪調控之后,“持幣觀望”的剛性需求仍將會持續釋放。因為,我國當前的城鎮化水平僅為40%,而未來10年的城鎮化目標要達到70%以上,大規模的城鎮化發展空間,必然會對未來的房地產業形成中長期的支撐。

還有,對我國當下嚴重失衡的地方財政收支而言,基于現實層面的推理,可以說在中央地方財權事權尚未徹底理清前,地方政府仍然是支撐房價不至于崩盤的關鍵力量。

在持續推進的房地產調控政策下,房價有可能進入階段性的“拐點”,但絕無可能進入難再復生的“冰點”,房地產業亦有可能進入階段性的收縮通道,但亦絕無可以進入崩盤之境地。

這從持續調控兩年的房價走勢即可得知。12月18日,國家統計局公布全國70個大中城市房價,數據雖然顯示11月份全國70個城市房價,與10月份相比下跌拐點明顯,但是與2010年同期相比,限購城市的平均降幅僅為0.35%。如果以此與“放量大漲”的2009年相比,當前的房價仍然高出了20%左右,而如果與2003年二次房改時的房價相比,當前的房價則更是高出了300%以上。

對于2012年的房價走勢,雖然宏觀調控的力度注定不會放松,房價亦可能在2012年進入下降通道,但是,這絕不意味著2012年房地產業將會崩盤。因為,無論是基于我國未來的城鎮化發展空間、還是基于房地產業急速動蕩將會產生整體經濟的過強負面效應、以及地方政府在財政收支失衡之下對房地產的局部支撐力量等等因素,我們均可判斷,這種凄慘的景象絕不會出現。

警惕利益集團干擾樓市調控

有實力的市場參與者圍繞房地產調控展開的空前游說,釋放出在市場失靈的情況下,某些既得利益者試圖綁架或影響政府政策,希望出現政府干預最終失靈的危險信號。中國要建立好的市場經濟,并為經濟在戰略轉型中提高民生福祉營造健康的制度執行環境,有效的政府干預不僅必不可少,而且永不過時。

浸潤著太多利益的房地產價值鏈,目前正處于結構轉變的關鍵時期。盡管在信息產生和傳遞渠道多樣且甄別成本日漸提升的今天,有關市場參與主體針對中央關于房地產調控大打輿論牌、悲情牌乃至經濟崩盤牌,看起來似乎心系經濟增長和市場穩定,但真實用意異常明顯:無非是本輪房地產調控已經或正在觸動其根本利益,妨礙了其低成本的財富攫取路徑。于是,希望能夠像前年那樣如法炮制,再度影響政府政策。正如文章開頭提到的,房地產商以及反映其利益的市場參與主體,近期圍繞房地產調控展開的空前游說,正釋放出在市場失靈的情況下,某些既得利益者試圖綁架政策,希望出現政府干預最終失靈的危險信號。

令人擔憂的是,在國內樓市表面繁榮的背后,是財富畸形集中造成潛在經濟與社會矛盾的可能激化、市場混亂秩序加劇和系統性金融風險的不斷累積。放眼全國,居高難下的房價早已大大超出了普通消費者的合理承受范圍,極有可能成為引爆社會矛盾的潛在導火索。特別令人擔憂的是,在投資房產可迅速催生億萬富豪的市場環境中,剛性需求被投機需求所擠壓,非理性的市場炒作取代了正常的市場交易。少部分富人掌握著一線城市核心區域的相當一部分房產,社會財富迅速向這些人集中,業已拉大的貧富差距經由雜草叢生的房地產市場的推波助瀾,再次被拉大。更危險的信號是,部分既得利益者在攫取巨額財富后正利用政府對房地產泡沫可能破滅的顧忌直接或間接地綁架政府決策,使得政府在整治市場秩序過程中不時遇到各種干擾,明顯影響了政策執行效果。

但是,從各國房地產發展史來看,只要是泡沫早晚難逃破滅命運。何況今天的中國經濟對房地產業的依賴已經很大很危險:投資的1/4集中在房地產行業,不少地方政府稅收的一半來源于房地產的貢獻,超過6%的GDP由房地產業創造,與房地產業高度聯動的產業超過30個,住房信貸更成為不少銀行的主食。顯然,一旦爆發中國版的次貸危機,房地產病毒就會通過已有的傳導機制迅速感染中國經濟鏈的絕大多部分環節,進而引爆系統性的經濟與金融危機。日本、美國以及香港特別行政區的前車之鑒理應值得中國鏡鑒。

因此,決策層自去年下半年開始尤其是今年4月以來擠壓房地產泡沫的做法無疑是相當正確的。只是應當看到,中央政府的上述政策能否產生實際效果,特別需要相關部委、各地方政府以及作為市場主體的房地產企業和其他參與者的配合與一定程度的政策協調。(綜合經濟參考表、新京報、中新網等報道)

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揭露8類“偽”房地產專家不可不知的樓市謊言

1、大言降低房價的嘩眾取寵型。

這類專家根據國家的一些政策的變動,就大言這些政策是真的為了降低房價,鼓掌叫好,叫廣大購房者等待。許多購房者看了非常開心,點擊率大增,結果房價依然故我,大量觀望者最終遭受損失

還有就是異想天開的提出一些建議,認為有了這些建議就可以降低房價,當然點擊率大增,但絲毫沒有可行性,相當于放屁。

2.知道房地產的一些歷史就推斷未來型。

這類專家掌握了部分房地產價格的漲落歷史,并且據此推斷,認為國家新出一些政策會有怎樣的走勢,如今年的歷政。

但是這類專家一般沒有掌握房地產發展的全過程細節,不知道當年的漲落的原因,也沒有具體分析當下的形式,以過去推未來,其論斷相當放屁。

3、言必稱西方先進國家規律型。

這類專家可能花公款去過一些發達國家考察,然后回國以后拿一些國外的死規律指數(如租金房價比、如物業稅等等)來發表對國內房地產的一些見解,數據好像很多,規律好像很正確,但是缺乏實事求是的分析,缺乏對國內情況乃至民眾觀念的了解,忘了有中國特色這一條,所以其預言往往是放臭屁。

4、征稅壓制房價型。

這類專家肯定吃政府飯,要么是國稅地稅的、要么是政府研究機構的、嚴么是高校研究機構的!

歷史上每一次增加土地的價格、增加交易的稅費、增加開發商的稅、甚至即將增加房產保有的稅費都只能推高房價,原因很簡單,房屋供應量遠遠不足,而潛在需求量又巨大。

5、模棱兩可型。

這類專家說話經常模棱兩可,從來不像我一樣有鮮明的論點,誰都不得罪,經常用詞就是“或許”、“可能”,深怕說錯了把專家的身份給丟了。這樣的專家語言是連屁都不是。

6、只會指出問題,不會解決問題型。

這類專家成天指出很多問題,一個問題就是一篇文章,所以文章很多,經常說“應該研究、應該改善、應該改進”,結果怎么研究、怎么改善、怎么改進一概不知道。這樣的專家語言一樣是連屁都不是。

7、三天兩變型。

這類專家根據一些風吹草動的熱點問題就馬上發表文章,文章的點擊率很高,但是不久就發現市場的走勢不像他的想象,結果馬上根據市場的走勢苗頭又調轉筆鋒,忽上忽下,結果市場還是沒像他的預想,他繼續變。不過,這類專家文章很多,博客點擊率很高,新聞采訪量很大,但是基本等于放屁。

8、非專長的跨界放屁型。

這類專家很隱蔽,他們可能是各個領域的專家,但他們卻不是房地產所有領域的專家。

比如某些房地產開發商的老總、副總,比如某些金融研究所的研究員、證券公司的研究員、社會科學院的研究員,比如我是房地產營銷的研究者就不能說什么都能說兩句,什么都能說對。

其實這些人說話不要緊,那就是要向大眾說明清楚,他們的論斷可能錯誤,大家聽聽可以,施行要自我綜合謹慎判斷。

(來源:金融時報)

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