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住建部秦虹:直接融資是房企未來發展新趨勢

標簽 余額 基金 股權 銀行 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

19日,住建部政策研究中心主任秦虹在“2013年中國房地產百強企業研究成果華東發布會上”指出,此輪房地產成交量的上漲主要是自主性需求推動的,而下一步房地產政策調控的方向仍然是抑制投注機性需求。

未來房地產企業面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。因此,“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向,需要開發企業的高度支持,是未來房地產發展新趨勢的一個重要特點。”

自主性需求推動此輪上漲

住建部政策研究中心主任秦虹在近日發表“房地產行業政策趨勢分析”的演講時指出,此輪房地產成交量的上漲主要是自主性需求推動的。

據國家統計局發布的數據顯示,一季度,全國商品房銷售額億元,同比增長61.3%,增速比上年全年加快51.3個百分點,上年同期為下降14.6%;其中住宅銷售額增長69.0%。秦虹認為,今年全國商品房新成交量和銷售有一個大幅度的增長,原因在于房地產市場的需求量大,而且需求的增長是不均衡的。

秦虹指出:“需求量大最主要的原因主要是剛需增長很快,2012年全國城市新增常駐人口仍然超過2100萬,盡管這個數字環比變化不大,但總量比較高,年輕人集中在省會大城市特別明顯;二是改善型需求仍然很旺,人們把住房改善和家庭私人財富積累的愿望交織在一起,因此這一輪房地產成交量的上漲主要是自主性需求推動的。秦虹認為,由于這幾年限購、限貸政策在趨緊,和前幾年相比投資性需求大幅度降低了。”

對于下一步的調控政策怎么看?秦虹指出:“下一步的調控政策還需解決房地產市場的最突出的問題。而最突出的問題并不是絕對短缺,而是不平衡、不協調、不可持續的問題。在調控方向上,堅持”兩手一起抓“,一是有效的抑制投機性需求,另一方面滿足城鎮化快速發展的新增需求。”

在這樣一個房地產市場和調控政策的大的發展背景下,秦虹給房地產企業指出了四條發展對策:做好趨勢判斷、穩健性投資、多元化發展和關注直接投資。

“過去十年房地產發展趨勢是一致性的,而未來城市分化下機會是不均等的,因此房地產投資企業的選擇是最重要的。”秦虹建議,房地產企業把握城市群作為主體功能形態的發展格局,依附于城市網絡會有更大的發展機會。

有限的自主性需求需要企業采取謹慎的投資策略。秦虹分析稱:“2010年以前的房地產投機性需求是無法估量的,當前政府對投機性需求的持續控制,市場上需求就變成以自主性需求為主,而自主性需求的市場容量是有限的。”她舉例稱:北京三月份二手房市場暴漲,四月份一定是下降的。另外,她認為,無論是類似萬科這樣的大企業還是其他小企業,都需要采取多元化戰略規避風險。

房地產直接融資比重在擴大

秦虹還指出,房企應當關注直接融資。

“未來房地產企業面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。房地產企業是資金密集的行業,離不開資金的支持,因此開發企業可持續發展是非常大的難題。傳統的依賴銀行貸款渠道沒那么寬松的情況下,下一個維持企業發展的支撐點是直接融資。”

事實上,房地產企業也開始認識到了直接融資的重要性。“現在看到,在房地產企業資金來源里面,開發企業的自籌資金比例增加,表明了開發企業認識到直接融資對企業發展的重要性。同時,社會上的資金總量相對是比較寬松的,對企業的直接融資是有利的。”

“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向,需要開發企業的高度支持,是未來房地產發展新趨勢里面的一個重要特點。”秦虹表示。

高和資本董事長蘇鑫在“商業地產進入下半場及商業地產金融的探索”演講中表明,融資方式的變化是近年來房地產企業環境變化的最主要的表現。“受地產信貸緊縮政策影響,2012年,直接融資的占比快速上升,且占比增加的趨勢還在擴大。”因此,未來要做大房地產就必須關注直接融資方式。

蘇鑫指出,直接融資的具體的方式主要有:房地產信托、房地產基金和券商資管。“去年房地產信托余額為6800億元,發展非常迅速,投資額比較大,但股權融資有一定的局限性;房地產基金剛剛發展起來三五年時間,我認為去年有1000億2000億元,好處是專業的機構占比55%;另外,券商資管也發展迅速。”

“關注直接融資,關注新的金融行業的細分領域的市場變化和投資需求。”蘇鑫稱,這將是未來房地產企業發展的藍圖。

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